– В том, что качественные офисные площади сегодня в дефиците, никакого сомнения нет. Но хотелось бы посмотреть на проблему более предметно, в цифрах. Скажите, каков сейчас уровень обеспеченности офисными площадями в столице? И в чем, по вашему мнению, причина нехватки качественных офисов?

– Причина проста: российская экономика продолжает оставаться индустриальной, а потому главными качественными ее показателями у нас остаются выплавка стали, добыча нефти, газа и прочих природных ископаемых. В то же время экономика Москвы вступила в постиндустриальную фазу, находясь примерно на уровне европейских экономик середины-конца 80-х годов. Например, в крупных западных мегаполисах в сфере услуг и прочих нематериальных сегментах экономики занято около 70% экономически активного населения. В Москве этот показатель – около 30% (примерно 2 млн человек из 6 млн экономически активных граждан). Несложный подсчет показывает, что на одного офисного работника у нас приходится около 2,5 кв. м офисов классов А и В (если всего 5 млн кв. м офисов).

Большинством аналитиков принято прогнозировать увеличение офисных площадей в Москве по экспоненте. Однако экономика России продолжает оставаться индустриальной, и от этого напрямую зависит развитие ее постиндустриальных сегментов. Резкое ухудшение конъюнктуры основных экспортных товаров с временным лагом в 1-1,5 года неизбежно приведет к стагнации всего рынка коммерческой недвижимости.

– А если сравнить Москву с крупными европейскими городами?

– Как раз по вышеперечисленным причинам сравнивать рынок офисных площадей Москвы и европейских городов не стоит. Скорее, надо сравнивать с ведущими экономиками развивающихся стран – Бразилии, ЮАР, Турции. В последнее время все чаще экономисты находят общие черты развития и схожесть макроэкономических показателей у России и Мексики (примерно одинаковый уровень ВВП на душу населения – около $7 тыс., зависимость экономики от экспорта нефти и т. п.). Вот и Москву в этом случае уместно сравнивать с Мехико. Например, доходность офисного рынка в Мехико в 2006 году была на уровне 11,5%, что приблизительно соответствует доходности московского рынка.

С другой стороны, у нас модно в последние 5 лет догонять Португалию. В этом случае мы можем посмотреть, к каким показателям рынка коммерческой недвижимости Лиссабона мы должны стремиться. Так, ставки аренды на качественные офисные помещения столице Португалии составляют около $350 за кв. м в год, на торговые – около $1000 за кв. м в год, доходность рынка в целом – около 6,5%.

– Пару лет назад в качестве предполагаемого срока насыщения рынка назывался 2006 год. Но вот он позади, а насыщения не видно. Ваш прогноз – сколько лет еще понадобится рынку?

– Ни один прогноз по вводу офисных площадей в том или ином году пока не сбылся: всегда оказывается, что офисов возвели меньше, чем планировалось. Отчасти это можно объяснить усиливающимся с каждым годом административным прессом на застройщиков – сроки оформления документации и разрешений только увеличиваются. С другой стороны, отчетливо видна осторожность застройщиков в последнее время. Они стараются четко планировать ввод площадей и их заселение арендаторами (или покупателями).

Если условно принять, что в течение ближайших 8-10 лет российская экономика будет расти такими же темпами, как и предыдущие 7 лет, а политический курс останется неизменным, то для насыщения рынка понадобится 6-8 лет.

Однако, боюсь, этот прогноз снова останется несбывшимся, так как сегодня отчетливо видны новые ограничители рынка. Во-первых, это близящийся транспортный коллапс Москвы. Во-вторых, серьезный дефицит инженерных, особенно электрических, мощностей.

– Не могу не спросить о новой классификации офисных помещений, разработанной "большой четверкой": по вашему мнению, как нововведение отразится на рынке? Какое количество офисных комплексов А-класса сохранят свои позиции, сколько "скатится" на класс ниже?

– Эта классификация, как и прежняя, пока остается сугубо добровольным делом для девелоперов – придерживаться ее, назначая "звезды" объектам, или нет. На их доходах это не отражается. Но это пока. Неизбежно при обострении конкуренции (через те самые 6-8 лет) грамотное позиционирование объекта будет идти ему в осязаемый, материальный плюс.

Однако было бы правильным полагаться не только на будущую конкуренцию, но и поручить какой-либо саморегулируемой организации рынка или даже государственному регулирующему органу (например, Росстрою) определение классности офисного объекта. Это бы задало тон девелоперам, заставило бы их придерживаться определенных рамок при строительстве бизнес-центров. Как пример можно привести ситуацию с сертификацией гостиниц: пока МЭРТ и другие госорганы не озаботились выработкой системы определения звездности объектов, девелоперы уделяли этому вопросу не слишком много времени.

Но это идеальная ситуация. На практике, скорее всего, так не будет. И определение классности бизнес-центров останется целиком на совести, точнее репутации, девелоперов. А значительная часть девелоперов ею дорожит.

Иногда заявляют, что по прошествии 5-10 лет бизнес-центры класса А автоматически должны "скатываться" в класс В. Но посмотрите, например, на ГУМ – при должном уровне реконструкции, управления объектом и 100-летняя его эксплуатация не отражается на классности.

– О нехватке качественных офисных площадей сегодня не говорит только ленивый. В то же время дефицит затрагивает и такую "непопулярную" для обсуждения сферу, как офисные помещения малой площади. Насколько остра эта проблема, есть ли предпосылки к ее решению?

– Это самая острая проблема офисного рынка. Спрос на такие площади (до 100 кв. м, но особенно на офисы 10-30 кв. м) очень велик и опережает предложение в десятки раз. Фактически у нас нет ни одного бизнес-центра класса А, который мог бы удовлетворить запросы таких арендаторов.

Самое интересное, что доходность от эксплуатации маленьких помещений выше, чем офисов, сдаваемых поэтажно, – от 500 кв. м и больше: арендные ставки в первом случае могут достигать $1000-1200 за кв. м в год, и это не смущает арендаторов.

На мой взгляд, пренебрежение девелоперов бизнес-центрами с маленьким офисами объясняется тем, что «возни» с ними больше: документооборот, управление, ремонт и т. д. До тех пор, пока рынок сметает офисы и поэтажно, и даже "пообъектно", девелоперы всерьез не возьмутся за маленькие офисы. Но года через три есть надежда, что самые прозорливые инвесторы, наблюдая скорое затоваривание рынка, возьмутся за строительство именно таких объектов.