Главная Интервью Павел Пряников: Москва вступила в постиндустриальную фазу
Интервью

09.03.2007
Павел Пряников: Москва вступила в постиндустриальную фазу
По каким параметрам рынок коммерческой недвижимости Москвы отличается от рынков других городов России и с чем лучше сравнивать экономику нашей страны, рассказал "Собственнику" заместитель генерального директора компании "Delta Estate" Павел Пряников:

– В том, что качественные офисные площади сегодня в дефиците, никакого сомнения нет. Но хотелось бы посмотреть на проблему более предметно, в цифрах. Скажите, каков сейчас уровень обеспеченности офисными площадями в столице? И в чем, по вашему мнению, причина нехватки качественных офисов?

– Причина проста: российская экономика продолжает оставаться индустриальной, а потому главными качественными ее показателями у нас остаются выплавка стали, добыча нефти, газа и прочих природных ископаемых. В то же время экономика Москвы вступила в постиндустриальную фазу, находясь примерно на уровне европейских экономик середины-конца 80-х годов. Например, в крупных западных мегаполисах в сфере услуг и прочих нематериальных сегментах экономики занято около 70% экономически активного населения. В Москве этот показатель – около 30% (примерно 2 млн человек из 6 млн экономически активных граждан). Несложный подсчет показывает, что на одного офисного работника у нас приходится около 2,5 кв. м офисов классов А и В (если всего 5 млн кв. м офисов).

Большинством аналитиков принято прогнозировать увеличение офисных площадей в Москве по экспоненте. Однако экономика России продолжает оставаться индустриальной, и от этого напрямую зависит развитие ее постиндустриальных сегментов. Резкое ухудшение конъюнктуры основных экспортных товаров с временным лагом в 1-1,5 года неизбежно приведет к стагнации всего рынка коммерческой недвижимости.

– А если сравнить Москву с крупными европейскими городами?

– Как раз по вышеперечисленным причинам сравнивать рынок офисных площадей Москвы и европейских городов не стоит. Скорее, надо сравнивать с ведущими экономиками развивающихся стран – Бразилии, ЮАР, Турции. В последнее время все чаще экономисты находят общие черты развития и схожесть макроэкономических показателей у России и Мексики (примерно одинаковый уровень ВВП на душу населения – около $7 тыс., зависимость экономики от экспорта нефти и т. п.). Вот и Москву в этом случае уместно сравнивать с Мехико. Например, доходность офисного рынка в Мехико в 2006 году была на уровне 11,5%, что приблизительно соответствует доходности московского рынка.

С другой стороны, у нас модно в последние 5 лет догонять Португалию. В этом случае мы можем посмотреть, к каким показателям рынка коммерческой недвижимости Лиссабона мы должны стремиться. Так, ставки аренды на качественные офисные помещения столице Португалии составляют около $350 за кв. м в год, на торговые – около $1000 за кв. м в год, доходность рынка в целом – около 6,5%.

– Пару лет назад в качестве предполагаемого срока насыщения рынка назывался 2006 год. Но вот он позади, а насыщения не видно. Ваш прогноз – сколько лет еще понадобится рынку?

– Ни один прогноз по вводу офисных площадей в том или ином году пока не сбылся: всегда оказывается, что офисов возвели меньше, чем планировалось. Отчасти это можно объяснить усиливающимся с каждым годом административным прессом на застройщиков – сроки оформления документации и разрешений только увеличиваются. С другой стороны, отчетливо видна осторожность застройщиков в последнее время. Они стараются четко планировать ввод площадей и их заселение арендаторами (или покупателями).

Если условно принять, что в течение ближайших 8-10 лет российская экономика будет расти такими же темпами, как и предыдущие 7 лет, а политический курс останется неизменным, то для насыщения рынка понадобится 6-8 лет.

Однако, боюсь, этот прогноз снова останется несбывшимся, так как сегодня отчетливо видны новые ограничители рынка. Во-первых, это близящийся транспортный коллапс Москвы. Во-вторых, серьезный дефицит инженерных, особенно электрических, мощностей.

– Не могу не спросить о новой классификации офисных помещений, разработанной "большой четверкой": по вашему мнению, как нововведение отразится на рынке? Какое количество офисных комплексов А-класса сохранят свои позиции, сколько "скатится" на класс ниже?

– Эта классификация, как и прежняя, пока остается сугубо добровольным делом для девелоперов – придерживаться ее, назначая "звезды" объектам, или нет. На их доходах это не отражается. Но это пока. Неизбежно при обострении конкуренции (через те самые 6-8 лет) грамотное позиционирование объекта будет идти ему в осязаемый, материальный плюс.

Однако было бы правильным полагаться не только на будущую конкуренцию, но и поручить какой-либо саморегулируемой организации рынка или даже государственному регулирующему органу (например, Росстрою) определение классности офисного объекта. Это бы задало тон девелоперам, заставило бы их придерживаться определенных рамок при строительстве бизнес-центров. Как пример можно привести ситуацию с сертификацией гостиниц: пока МЭРТ и другие госорганы не озаботились выработкой системы определения звездности объектов, девелоперы уделяли этому вопросу не слишком много времени.

Но это идеальная ситуация. На практике, скорее всего, так не будет. И определение классности бизнес-центров останется целиком на совести, точнее репутации, девелоперов. А значительная часть девелоперов ею дорожит.

Иногда заявляют, что по прошествии 5-10 лет бизнес-центры класса А автоматически должны "скатываться" в класс В. Но посмотрите, например, на ГУМ – при должном уровне реконструкции, управления объектом и 100-летняя его эксплуатация не отражается на классности.

– О нехватке качественных офисных площадей сегодня не говорит только ленивый. В то же время дефицит затрагивает и такую "непопулярную" для обсуждения сферу, как офисные помещения малой площади. Насколько остра эта проблема, есть ли предпосылки к ее решению?

– Это самая острая проблема офисного рынка. Спрос на такие площади (до 100 кв. м, но особенно на офисы 10-30 кв. м) очень велик и опережает предложение в десятки раз. Фактически у нас нет ни одного бизнес-центра класса А, который мог бы удовлетворить запросы таких арендаторов.

Самое интересное, что доходность от эксплуатации маленьких помещений выше, чем офисов, сдаваемых поэтажно, – от 500 кв. м и больше: арендные ставки в первом случае могут достигать $1000-1200 за кв. м в год, и это не смущает арендаторов.

На мой взгляд, пренебрежение девелоперов бизнес-центрами с маленьким офисами объясняется тем, что «возни» с ними больше: документооборот, управление, ремонт и т. д. До тех пор, пока рынок сметает офисы и поэтажно, и даже "пообъектно", девелоперы всерьез не возьмутся за маленькие офисы. Но года через три есть надежда, что самые прозорливые инвесторы, наблюдая скорое затоваривание рынка, возьмутся за строительство именно таких объектов.

 




Добавить комментарий

Ваше имя


Комментарий


Код