Главная Интервью Екатерина Румянцева: "У элитного рынка свои законы"
Интервью

15.12.2006
Екатерина Румянцева: "У элитного рынка свои законы"

Элитный рынок традиционно является предметом интереса многих. Кто-то рассматривает его как поле для инвестиций, а кто-то просто хочет знать, как живут сильные мира сего. Сегодня мы готовы в полной мере удовлетворить интерес обеих категорий. О тенденциях, нюансах и перспективах рынка сверхдорогого жилья "Собственнику" рассказала партнер компании "KALINKA-realty" Екатерина Румянцева:

- Существует мнение, что элитный сегмент в своем развитии повторяет пути, пройденные остальными сегментами рынка. Согласны ли вы с таким подходом?

- Нет, не согласна. У элитного рынка свои законы, своя аудитория покупателей и говорить о влиянии других сегментов рынка недвижимости здесь вряд ли имеет смысл. Так, вспоминая кризис 1998 года, можно сказать, что в этом сегменте, в отличие от бизнес- или экономкласса, обвала цен не было, лишь снизилась динамика продаж. Стоимость квадратного метра при этом не изменилась, да и снижение этой стоимости ни к чему бы не привело. Игроки рынка при этом чувствовали себя абсолютно нормально. По моему мнению, в отличие от рынка рядовой недвижимости, элитный рынок реагирует только на крупномасштабные экономические и политические перемены, глобальные изменения цен на нефть. Нашими клиентами являются люди, приближенные к первому и второму эшелону распределения денег за энергоресурсы страны, они никогда не покупают недвижимость на последние деньги. Поэтому то, что происходит в остальных сегментах рынка, нас затрагивает мало.

- Можете ли вы назвать сегодняшнюю ситуацию на рынке критической?

- Сегодняшнюю ситуацию на рынке нельзя назвать кризисной. Рынок стабилизировался после нескольких месяцев жизни с новым законодательством. Да, после принятия закона о долевой собственности (ФЗ-214) был некоторый период, когда застройщики должны были адаптироваться к новым условиям работы, и предложение на рынке в этот период существенно снизилось, но сейчас ситуация нормализуется. Закон был дополнен поправками, и рынок за прошедшее с его принятия время к нему адаптировался, и наконец-то выходят новые объекты. Так, с апреля прошлого года, когда закон вступил в силу, и до сегодняшнего дня на рынке были лишь единичные поступления, но сейчас к выходу на рынок готовится десяток объектов, и качество этих объектов уже на более высоком уровне. При этом такой перелом позволил нам сделать несколько вещей. Во-первых, как я уже сказала, произошел качественный перелом рынка, и качество объектов улучшилось. Во-вторых, ситуация позволила нам понять ценовой потенциал рынка, и осознать, что он далеко не исчерпан. За 4 месяца весны цены выросли на 20-25%, и сегодня цена за квадратный метр в элитном сегменте в $25 тыс. и даже $35 тыс. воспринимается покупателями как адекватная. Очевидно, что ситуация с ростом цен брокерам только на руку, ведь то, что продавалось в течение года и не находило покупателей, быстро было куплено в последние 6 месяцев, когда с рынка были сметены практически все недорогие предложения.

- Расскажите, пожалуйста, подробнее о ценах в элитном сегменте.

- Максимальная планка цены в элитном сегменте на сегодняшний день составляет порядка $35 тыс. за метр. При этом, разумеется, на рынке есть «звездные квартиры», чья стоимость превосходит и $30 млн., и $50 млн. Это квартиры площадью от 700 кв. м, в престижных домах, с высокими потолками и хорошей архитектурой. Мы знаем, что существуют потребители на эту категорию домов. Раньше для этой категории покупателей не было достойных домов, теперь на рынке такие предложения появляются. Они имеют большие площади квартир, хорошо спроектированы, расположены в хороших местах, в доме проживает однородная в социальном смысле публика. Сейчас есть несколько адресов, где все эти факторы сочетаются. Так, например, самые дорогие квартиры, на наш взгляд, будут в новом доме, который строится по адресу: Гранатный переулок, 6.

Средняя планка цены для элитного сегмента находится в пределах от $15 тыс. до $18 тыс. Это или нижние этажи приличных элитных домов, или квартиры, которые по каким-то параметрам не дотягивают до стандартов высококачественного жилья. Например, есть дом, где соблюдены все требования - и местоположение, и проект, и архитектурное решение, но не организована приточно-вытяжная вентиляция.

Нижняя планка для элитного сегмента составляет сегодня $12 тыс. за "квадрат". Такие цены рынок предлагает для качественных объектов, которые с натяжкой попадают в класс дорогого жилья. Так, например, это может быть квартира на средних этажах "Fusion Park".

- Насколько качество предложения на рынке отвечает требованиям, предъявляемым вашими клиентами?

- Понимаете, здесь все зависит от клиента, его бюджета и его требований. Так, например, у нас есть клиент с бюджетом в $100 млн, и ему мы не можем подобрать подходящее предложение, потому что таких предложений на рынке пока просто нет. Дело в том, что целевая группа таких предложений составляет буквально единицы, и девелоперы просто не хотят рисковать, выводя на рынок такой объект. При этом последние 6 месяцев на рынке стали некоторой вехой для девелоперов, и они уже всерьез подходят к пересмотру качественных требований для своих объектов. Так как мы занимаемся консалтингом, то я могу сказать, что значительно возросло число запросов на проведение маркетинговых исследований рынка и анализ предпочтений потребителей. Девелоперам важно понимать, какие дома будут востребованы рынком. И в самом деле, и аудитория, и ее запросы качественно изменились. То, что актуально и востребовано сейчас, мало похоже на требования двух- или пятилетней давности. И не только потому, что развиваются технологии и растут требования к качеству. Просто раньше большинство покупателей - это были семьи с двумя детьми, и они нуждались в больших квартирах (свыше 200 кв. м), а теперь миграция членов семей столь высока, что в основном востребованы квартиры порядка 160 кв. м.

И если раньше мы рекомендовали девелоперам отводить 80% квартир в новом доме под площади порядка 200 кв. м, то теперь такие рекомендации не актуальны.

Кроме того, раньше дома не сегментировались, то есть в одном доме могли быть и квартиры бизнес-класса и элитные квартиры. Теперь рынок более жестко сегментирован, и дома строятся с четкой принадлежностью к определенному сегменту. Конечно, все это отражается на качестве возводимых домов.

- Как бы вы оценили перспективы рынка вторичной элитной недвижимости при условии, что сегодня на рынок выходят качественно новые предложения?

- В этом сегменте все очень индивидуально и зависит от качества строительства объекта и от многих других факторов. Есть дома, которые со временем обживаются и становятся лишь уютнее, и их статус остается прежним, а есть те, которые уже через пару лет эксплуатации выглядят обшарпанными и устаревшими. Так, дом в Спасоналивковском переулке, 20, очень быстро устарел, а "Агаларов Хаус" до сих пор притягивает покупателей, и там квартиры продаются по $20 тыс. за кв. м без ремонта. Тут важны и изначальные характеристики дома, и состав жильцов, и работа управляющей и эксплуатирующей компаний. В целом же можно сказать, что рынок находится в стадии ожидания новых объектов, и некоторые из заявленных проектов столь масштабны, что предугадать будущее рынка, скажем, на 5 лет вперед просто невозможно.

 

 





Добавить комментарий

Ваше имя


Комментарий


Код