File does not exists! (adv.html)
Главная Интервью Денис Колокольников: "На рынке появились инвестиционные квартиры"
Интервью

09.01.2007
Денис Колокольников: "На рынке появились инвестиционные квартиры"

О том, что сейчас происходит с ценами на недвижимость в столице, рассказал "Собственнику" сертифицированный аналитик Денис Колокольников, генеральный директор "Russian Research Group" (RRG):

 – Денис, в СМИ сейчас много противоречивой информации на тему того, что происходит на рынке недвижимости. Вы ведь следите за ценами предложений, расскажите, что происходит на рынке жилья?

– На рынке жилья произошла перемена тенденции, сейчас уже окончательно. В июле, по нашим наблюдениям, начались первые перемены, которые показали, что рынок от интенсивного роста скоро перейдет в стагнацию. Весной цены росли на 8–10% в месяц, а летом темпы роста снизились до 3–4%. В октябре-ноябре рост цен уже остановился, и стало понятно, что это долгосрочная тенденция. За 8 недель рост цен на недвижимость фактически нулевой, а в последние три недели мы наблюдали снижение на 0,6% и 0,4%. Напомню, речь идет о ценах предложений.

– Стало ли больше квартир на продажу?

– Количество предложений растет: если сравнивать с весной и летом, то тогда еженедельно на рынке выставлялись 14–15 тыс. квартир, а в ноябре этот показатель достиг 24 тыс. При этом по количественным показателям было небольшое снижение в середине ноября, сейчас рост продолжился. Этот показатель напрямую связан с тем, как быстро квартиры продаются. Очевидно, что время, за которое квартира находит покупателя (так называемое время экспонирования), стало дольше.

– К чему это приводит?

– В таких условиях продавцы идут на торг, не существенный, но в пределах 2–5%. Особенно те, кто завысил цены. То есть цены сделок ниже, чем указано в предложениях. У покупателей появился выбор, потому что желающих продать больше, и за осень рынок продавца превращается в рынок покупателя.

– Каковы причины остановки рынка, на ваш взгляд?

– Причин несколько, как макроэкономические, так и связанные с самим рынком недвижимости. На рынке сказалось снижение цен на нефть и отсутствие прироста объема денежной массы. Тенденции самого рынка недвижимости: снижение темпов прироста остановило потенциальных инвесторов. По нашим оценкам, их было 40–50%, причем они привлекали как свои, так и заемные средства. Когда с рынка ушли инвесторы, спрос снизился почти в два раза, что привело к остановке цен. Рост в последний год явно носил спекулятивный характер: уровень дохода населения (18%) не дает такой добавочной стоимости.

– Можно ли говорить о том, что инвесторы начали фиксировать свою прибыль и продавать квартиры?
– На рынке появились инвестиционные квартиры, но это не приняло массового характера. По нашим оценкам, начиная со второй половины 2003 года с инвестиционными целями было куплено 100–120 тыс. квартир, что сопоставимо с количеством сделок на рынке недвижимости Москвы в год – порядка 100 тыс. Если бы они все вышли на рынок, то изменения были бы заметны сразу же. Но пока нет причин для массовых продаж.

– А что может стать такой причиной?

– Будем исходить из того, что инвесторы покупали недвижимость скорее для того, чтобы разместить свободные средства. Так что, продав чуть дешевле – на 10%, они все равно получат нормальную доходность, массовые продажи начнутся за 10% падением рынка. Но, возможно, многие выберут другую стратегию – переждать коррекцию, ведь недвижимость можно сдавать и получать 4–6% дохода. Мой прогноз, что массового характера это не примет.

– Денис, каков ваш прогноз?

– Поскольку рынок был перегрет, наступит стагнация (она, собственно говоря, уже наступила), и этот период продлится 6–8 месяцев. За это время рынок оздоровится, доходы населения подрастут, жилье станет доступнее. А потом цены продолжат рост. Согласно моему прогнозу не должно быть падения более чем на 10%, для этого нет предпосылок.

– Почему сейчас снижение цен затронуло только эконом-сегмент, цены на бизнес-квартиры пока растут?

– Эконом-класс составляет 80% рынка, это самый массовый и динамичный сектор. Изменения на нем происходят быстрее: более дешевые квартиры быстрее начинают дорожать и быстрее дешевеют. Они как локомотив, подтягивающий другие сектора. Но в любом случае на рынке жилья общие тренды роста и падения во всех сегментах, только с каким-то временным отставанием. Дело еще в том, что на рынке много участников, и не все однозначно реагируют на изменения. Те, кто может подождать, не готовы к тому, что наступила стагнация, что надо уступать в цене.
Первичный рынок (в большей степени жилье по индивидуальным проектам) и рынок элитных квартир отличается от вторичного сегмента тем, что там меньшее количество игроков – инвесторы, застройщики и риелторские компании. Они более остро реагируют на смену тенденций и волевым решением могут снижать цены или устраивать косвенные акции. Но в любом случае даже здесь летом были отмечены снижение темпов продаж и изменение тенденций по количеству сделок. Квартир премиум-класса продается всего около тысячи в год, и здесь пока нельзя сказать однозначно о снижении.

– Присоединится ли к стагнации рынок коммерческой недвижимости?
– На рынке коммерческой недвижимости ситуация другая, она не связана с рынком жилья. Когда наблюдался резкий рост цен на жилье, коммерческая недвижимость дорожала на 1–1,5% в месяц, а сейчас, при стабилизации рынка жилья, стала дорожать быстрее – темпы роста 3–4% в месяц. При этом объем рынка коммерческой недвижимости стабилен по количеству площадей: предложение составляет примерно 1,5 млн кв. м в неделю. По суммарной стоимости эти два сегмента сопоставимы – $5 млрд и $4,7 млрд соответственно. Но их взаимное влияние друг на друга не очень значительно.

 





Добавить комментарий

Ваше имя


Комментарий


Код







File does not exists! (adv.html)
File does not exists! (adv.html)
File does not exists! (adv.html)
File does not exists! (adv.html) File does not exists! (adv.html) File does not exists! (adv.html)