Главная Интервью Дмитрий Куракин: «Бывает, что нянька в виде государства тоже нужна»
Интервью

30.04.2008
Дмитрий Куракин: «Бывает, что нянька в виде государства тоже нужна»

Дмитрий Куракин

 

Дмитрий Куракин возглавляет государственное предприятие, которое не минует ни один потенциальный участник рынка недвижимости, будь то скромный пенсионер, приватизирующий дачу на шести сотках, застройщик, который сдает в эксплуатацию очередную сотню тысяч «квадратов» жилья, или чиновники Минобороны, озабоченные вовлечением в оборот многочисленного и плохо учтенного добра. Без ПИБовского паспорта на объект нельзя стать законным владельцем недвижимости и совершать с ней сделки. Кроме того, ГУИОН ведет реестр всех петербургских построек и разрабатывает по заказу города методики массовой оценки арендных ставок и налоговой базы для самых разных объектов. С генеральным директором этой организации мы беседуем о том, почему забор - это не недвижимость, что делать, если в индивидуальном жилом доме оказалось 120 квартир, и почему наше законодательство так бессильно:

– Дмитрий Александрович, вы в прошлом активно практикующий юрист, занимались риэлторским бизнесом, работали в КУГИ в период реформ. Не скучно вам уже шесть лет корпеть над бумагами и вчитываться в поэтажные планы?

– Я, в общем, этим и не занимаюсь. Моя работа - руководить предприятием с годовым оборотом примерно 700 миллионов рублей, в котором с учетом наших районных филиалов трудятся около 850 человек. Круг вопросов самый разный - от трудовых отношений и социальной политики до наиболее сложных и крупных заказов, требующих особых технологий и алгоритма взаимоотношений с клиентами.

Поэтому не могу сказать, что за время работы в ГУИОН я превратился в канцелярскую крысу среди груд бумаги. Кроме того, как ни странно, в технической инвентаризации есть уйма интереснейших правовых вопросов, которые служат хорошей гимнастикой для ума юриста, а подчас являются судьбоносными для оборота недвижимости. Кстати, в нашем городе его правила значительно отличаются от остальной России.

– В чем? Вроде бы все находятся в общем правовом поле…

– Безусловно. Но в Петербурге, к примеру, объектом права традиционно является квартира или доля в ней, а не комната в коммуналке, как в других регионах. У нас, в отличие от Москвы, не регистрируют права на части зданий, которые нельзя обособить. Гаражи, которые расположены на участках, предоставленных в краткосрочную аренду, город не считает объектами недвижимости. О какой прочной связи с землей можно говорить, если по истечении срока договора арендатор обязан освободить участок от имущества и вернуть его собственнику в первозданном виде?

 

Может ли забор стать недвижимым объектом собственности?

 

Отдельная тема - так называемые вспомогательные постройки. Могут ли они являться самостоятельными объектами права? Допустим, заборы вполне капитального характера, построенные на фундаменте и сложенные из кирпичей. Чем не недвижимость? Но если мы признаем за ними такой статус, получится, что забор может участвовать в обороте независимо от основного строения. Под ним будет сформирован самостоятельный участок, установлены сервитуты, ничто не мешает этот забор перепродать. Ситуацию можно довести до абсурда. Представьте себе крупное предприятие, на его участке сосредоточено несколько владельцев, территория огорожена. И тут возникает некий смышленый бизнесмен с идеей оформить забор с проходной как самостоятельный объект недвижимости и получить его в собственность. Неплохой метод экономического давления на соседей по участку. Проблема кажется надуманной, но в России практика регистрации прав на заборы носит повальный характер. В Петербурге тоже такие попытки были, но город четко сформулировал свою позицию.

Возникает вопрос: должна ли местная власть в принципе брать на себя ответственность за решения участников рынка, влияющие на оборот недвижимости, должна ли она вообще думать об этом? Ведь есть федеральные законы. А все, что в них противоречиво или не до конца прописано, - это нормальные гражданско-правовые риски. Сегодня законодатель предлагает участникам гражданского оборота самим разбираться с тем, как и что им учитывать в качестве недвижимости. Я не думаю, что такой подход оправдан.

Вспомните ситуацию с долевым строительством. Изначально этот рынок практически никак не регламентировался, а потом обманутые граждане пошли с плакатами к Белому дому в Москве и к Смольному. Выходит, не всегда участники гражданского оборота в состоянии разобраться со своими правами. Бывает, что нянька в виде государства тоже нужна. Теперь, правда, маятник качнулся в другую сторону, и уже строители толком работать не могут - настолько все зарегулировано. Подобный разброд и шатание вообще характерны для нашего законодательства. Так что любопытных задачек для юристов хватает.

 

На участке ИЖС можно построить дом 120 квартир и утверждать, что он лишь для одной семьи

 

– Каких, например?

- Множество интересных ситуаций подбрасывает дачная амнистия. По закону до 2010 года государство не интересует, что именно строит у себя гражданин на участке, выделенном под ИЖС: согласовывать проект и получать разрешение на ввод в эксплуатацию не нужно. Дом, правда, должен быть предназначен для проживания одной семьи. Но попробуйте установить этот факт. В результате под маркой ИЖС люди охотно возводят все, что угодно, - от культовых сооружений до многоквартирных зданий и сблокированных коттеджей. Таких случаев по городу сотни.

Например, в Петродворцовом районе на участке ИЖС появилась новостройка на 120 квартир. Приходит к нам гражданин и говорит: «Выдайте мне паспорт на индивидуальный жилой дом». Мы ему: «Минуточку, это не ИЖС». А он: «Почему вы так решили? В понедельник я собираюсь жить в одной квартире, во вторник - в другой. За год везде переночевать по несколько раз успею».

Найдите что возразить, если четко сформулированные правовые критерии отсутствуют. Приходится опираться лишь на логику и здравый смысл, что вызывает споры и недовольство: «Вы государственная структура, деятельность ваша публичная, отношения административные, вот и будьте любезны, ссылайтесь непосредственно на закон!»

Между тем, предъявив в регистрирующий орган выданный нами технический паспорт на ИЖС, гражданин в рамках дачной амнистии без проблем оформит постройку в собственность. Он уверен, что ни у кого рука потом не поднимется этот дом ломать, особенно если замешаны интересы дольщиков.

– И чем закончилась история в Петродворцовом районе?

– В дело вмешалась прокуратура, оспорив регистрацию прав. Сейчас, насколько мне известно, дольщики через суд пытаются отстоять свои квартиры.

 

Незаконно построенный дом нужно снести, но что делать с его дольщиками?

 

К сожалению, закон сделан халтурно, а мы должны нести ответственность за брак законодательной власти. Проблема не только с индивидуальными жилыми домами. Как известно, в рамках дачной амнистии права на дачные и садовые домики, гаражи, хозяйственные постройки, для создания которых не требуется разрешение на строительство, регистрируются без технического паспорта - только на основе декларации, заполненной гражданином. При этом он сам решает, относится дощатый туалет к недвижимости или нет. Хорошо, если туалет при этом его. Вполне реальный случай: гражданин составляет декларацию на сарай, расположенный за пределами его участка, оформляет его в собственность и ставит вопрос о выделении земли под принадлежащим ему объектом недвижимости.

Естественно, органы исполнительной власти пытаются противостоять недобросовестным действиям, расставляют какие-то юридические рогатки, но зачем нам такое законодательство, которое невозможно применять, не выдумывая специальных схем?! Возникновение подобных проблем нужно предвидеть еще на законотворческой стадии.

– Помните, вы рассказывали про сделку в Петроградском районе, заключенную по старому техпаспорту со зданием, которое по факту уже давно снесли? Государство это отследить не в состоянии?

– А как? Закон о регистрации сейчас прямо указывает на то, что если технический паспорт уже предоставлялся однажды в регистрирующий орган, то повторно предъявлять его при последующих сделках не нужно. Независимо от срока давности. Регистраторы подстраховываются и направляют нам запросы, если переход права собственности оформляется по старым инвентаризационным документам. Так, например, мы и узнали о той самой сделке на Петроградке. Никакого криминала там, к счастью, не было. Фактически речь шла о перепродаже участка под застройку в рамках одного холдинга. Но такая сделка ничтожна по сути. И если подобные операции станут массовыми, это неизбежно отразится на стабильности оборота недвижимости в целом и подорвет доверие участников рынка к системе регистрации, которое сейчас высоко.

nsp.ru


 
1
 



Добавить комментарий

Ваше имя


Комментарий


Код