Главная Интервью Илья Шкоп: «Где дно рынка?»
Интервью

21.11.2008
Илья Шкоп: «Где дно рынка?»

Цены на жилье падают, - сегодня это более чем очевидно. Большинство аналитиков ожидает, что недвижимость подешевеет примерно на 30%, а некоторые «горячие головы» предрекают аж пятидесятипроцентное падение. О том, когда цены на жилье достигнут пятилетнего минимума, рассказывает директор агентства недвижимости «Собственник» Илья Шкоп:

 

- Сейчас даже людям, далеким от экономического анализа, очевидно, что рынок недвижимости лихорадит. Чем это грозит?

 

- Сегодняшнее положение вещей ведет к тому, что вторичный рынок жилья приморозит на 6-8 месяцев. Спрос упал, а предложение «устояло». Цены на строящееся жилье понизятся на 30 %.

 

- Когда это кончится? Когда на рынок вернется хотя бы относительная стабильность? И когда можно ожидать возвращение ипотеки?

 

- Выдача банками ипотечных кредитов возобновится не ранее, чем через 8-12 месяцев. Прежних объемов кредитования придется ждать и того дольше - 3-4 года. В то же время, доля сделок с использованием кредита была меньше покупок за «кэш».

 


 

Исхожу из общего посыла, что к началу 2009 года вывод иностранных кредитных и спекулятивных средств закончится. К этому времени, все, что можно вывести, выведут. Зачем иностранным кредиторам растягивать удовольствие на целый год? Получая некоторую поддержку правительства РФ, банковский сектор стабилизируется, пусть и на более низком уровне кредитования. Поэтому можно ожидать, что с марта - апреля 2009 года наименее пострадавшие банки начнут расширять выдачу кредитов населению. Выдача кредитов – их основной бизнес, длительное воздержание в этом вопросе для банков убыточно. Так как операционные расходы на ведение дел никто не отменял.

 

- Сейчас отмечается довольно заметное снижение спроса и, как следствие, падение цен. А когда рынок недвижимости вернется к росту цен?

 

- Конечно, всего, что я назвал, недостаточно, чтобы цены на жилье стали расти. Но это позволит рынку готового жилья не провалиться. Как показывает опыт прошлого кризиса, для начала снижения цен на вторичное жилье требуется существенное сужение спроса на срок более 9-10 месяцев. Спрос умер вместе с ипотекой на фоне всеобщих ожиданий падения цен. Но вот надолго ли?

При этом снижение цен на строящееся жилье на 30, и даже на 40 %, может идти параллельно. Рынки-то разные и цены на них могут быть разные. Готовое жилье – оно готовое, там жить можно. А долевка - это только инвестиция в то, чего пока нет.

Потому колоссальная нехватка средств у девелоперов, ведущая к снижению цен на строящуюся недвижимость, не сразу повлияет на вторичку. Консерватизм продавцов готовой недвижимости удержит ее от «пике». Снижение вторички к лету 2009 реально в пределах 10-15 %. При этом количество таких сделок будет раз в 20 меньше, чем в обычном рынке. Чтобы продать квартиру в месяц-два, потребуется дисконт, близкий к «строительному» в 30-40% от цены лета 2008 года. Но таких сделок будут единицы.

 


 

Как правило, люди продают жилье, чтобы купить другое жилье. Таких на вторичном рынке более 80%. При большом снижении цены человек просто не может себе подобрать вариант на застойном рынке. И в итоге, купить его квартиру тоже никто не может. Вообще обменщики всегда легко идут на повышение цен и крайне неохотно на их понижение. Впрочем, как и все нормальные люди. Они не лимитированы по времени и могут себе позволить держать вчерашнюю цену сколь угодно долго (год или два). И в то время, когда строительные компании идут на дисконты по 25-40 %, владельцы готовых квартир вообще не понимают, а зачем им снижать цену. Ведь конечная цель не продажа жилья, а продажа с последующей покупкой.

Также не будем забывать, что каждый месяц стагнации рынка - это накопление отложенного спроса. А потому, если весь государственный организм начнет восстанавливаться весной 2009 года, то глобального падения не случится. И к концу 2009 года строители отыграют назад свои сегодняшние дисконты. Все это должно привести к скачкообразному росту цен на все типы недвижимости в конце 2009-го и 2010-м году в Москве. И в 2010-2011 годах в большинстве областных центров.

 

- И все же скептики говорят едва ли не о смерти рынка вторички…

 

- Свалится ли вторичный рынок жилья крупных российских городов или нет, зависит в основном от начала стабилизации экономики вообще и банков в частности в первом полугодии 2009 года. Если рынок в целом устоит, то летом 2009 года будет достигнута минимальная цена готового жилья на ближайшие пять лет.




Добавить комментарий

Ваше имя


Комментарий


Код