Главная Интервью Алексей Гарюнов: воздушные шарики на девелоперском небосклоне
Интервью

01.09.2009
Алексей Гарюнов: воздушные шарики на девелоперском небосклоне

- Вот уже который месяц аналитики предвкушают падение цен на московскую недвижимость. К концу апреля столичный рынок жилья просел на 30 % к докризисному уровню, в то время как на региональных рынках падение существенно меньше – эксперты говорят примерно о пятипроцентной коррекции. Понятно, что в центре внимания находится Москва, но все же: что сегодня происходит в регионах? Есть ли эти 5 %? 

- Действительно, самый большой пузырь надувался в Москве. Каждый, если он заработал деньги, считал своим долгом приобрести квартиру в Москве – в инвестиционных целях или еще в каких-то. Есть еще и количественный, и качественный показатель: в количественном отношении в регионах была значительная нехватка жилья, а в Москве, напротив, в связи с ростом притока мигрантов надувался достаточно серьезный пузырь. Пузырь, кстати, надувался не только на рынке жилья, в этом отношении самым показательным является фондовый рынок. И для обслуживания этого пузыря требовалось огромное количество специалистов, которые в такой ситуации могли найти работу только в столице. Они сюда приезжали, снимали квартиры, приобретали квартиры, или работодатели арендовали или приобретали им квартиры. Такого в регионах я нигде не видел, там не было тех моментов, которые сформировали московский пузырь.

А если взять регионы, взять какой-то конкретный субъект – Краснодар, Ростов, Волгоград, Пермь, - то там в большей степени спрос был локальный, для качественного и количественного улучшения жилищных условий. Люди, которые имели однокомнатную квартиру, стремились приобрести двух-трехкомнатную.

 


 

- То есть сравнивать ситуацию в регионах с ситуацией в Москве в принципе неверно?

- Да, это так. Москва идет в огромном отрыве от регионов, ее нужно сравнивать по количественным характеристикам с какими-то другими столицами мира. Москва выполняет роль финансового, административного, политического, какого угодно центра, и ее просто глупо сравнивать с другими российскими городами, пусть даже миллионерами.

- А у Петербурга нет шансов приблизиться к Москве?

- Я думаю, что нет. Петербург сегодня только принимает эстафету по некоторым позициям, и наверное, правильно было бы уже давно это сделать, перенести часть функциональных обязанностей, которые несет на себе Москва, в Петербург. Но, по крайней мере, я знаю, что есть и другая ситуация. Покупательская способность населения в Санкт-Петербурге гораздо ниже, чем даже в некоторых региональных городах. Заместитель директора Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева, наш ведущий эксперт в области ритэйла, считает, что Санкт-Петербург является более интеллектуальным городом, и люди там лучше умеют считать деньги. Хотя по количеству торговых площадей на душу населения Питер очень серьезно опережает Москву и держится на уровне европейских стран.

- Недавно у нас в стране сформировался еще один специфический жилищный рынок – это сочинская недвижимость. Что там сегодня происходит?

- Сочи, мне кажется, - это вообще сложно объяснимое с точки зрения логики явление, я боюсь даже комментировать. Понятно, что цены там очень сильно взлетели, и сегодня Сочи – это как Москва, только в еще худшем положении.

- В каком смысле?

- Если правительство Москвы еще хоть как-то следит за архитектурным обликом города, плохо или хорошо, но они, по крайней мере, пытаются снизить транспортную нагрузку, решать вопросы, связанные с общественным транспортом, то в Сочи, когда я был там недавно, у меня сложилось такое впечатление, что архитекторы, и те, кто разрабатывал план олимпийских строек, не позаботились не только о цельном архитектурном облике, но даже о нагрузках, которые уже легли на дороги. А ведь будет построено еще больше квадратных метров, и нагрузка усилится в разы. У меня такое впечатление, что они вообще не думали ни о чем.

- То есть Сочи – это тоже пузырь, этакий воздушный шар с олимпийской символикой?

- Безусловно. Наша компания, например, отказалась инвестировать в Сочи, хотя черноморское побережье, конечно, является привлекательной площадкой для инвестиций. Но сегодня роль привлекательной инвестплощадки у моря переходит от Сочи к Геленджику.

- Так лопнул ли сочинский пузырь? Или господдержка превратило олимпийскую стройку в тихую гавань на Черном море?

- Лопнул. Случился очень серьезный спад и в спросе, и в строительстве. Многие банки, представители финансовой сферы, вообще отказались от финансирования сочинских проектов, и эти проекты активно ищут инвесторов. Ситуация такая, что тот, кто не хочет играть по правилам Олимпстроя, кто не понимает внутренней логики этих правил, механизмов распределения, вообще отказывается участвовать.

- Вы буквально на днях вернулись из Тольятти – а как там себя чувствуют застройщики?

- У меня сложилось такое впечатление, что все остановилось. Все замерло. Я был там в рабочие дни, и видел застывшие краны, пустые стройплощадки… В Тольятти экономическая ситуация сложилась непростая. Это моногород, который очень сильно зависит от ситуации в автомобильной промышленности, а она в России сегодня сами знаете какая. Хотя, судя по количеству подъемных кранов над городом, до кризиса Тольятти застраивался достаточно активно.

- Алексей, как вы считаете, что должно произойти, чтобы девелоперы пошли в регионы за своей выгодой?

- В принципе, строительство всегда было выгодно, если не брать сегодняшний день, конечно. Для того, чтобы сегодня запустить реальные процессы в области строительства жилья в регионах, существуют только два способа. Первый способ – это возрождение ипотеки по доступным ценам и изменение подхода к ипотечной системе – чтобы и процент был реальным, и требования к заемщику достаточно жесткие. Необходимо, чтобы АИЖК могло влиять на застройщика, когда по каким-то причинам затягиваются сроки строительства жилья, в котором люди берут ипотеку. Это все большой, широкий пласт работы. Сегодня государство заявляет, что в строительной сфере, действительно, было все коррумпировано, начиная от выделения площадок и заканчивая разрешениями при сдаче объектов в эксплуатацию. И просто выдача ипотечных кредитов, пусть даже бесплатных, беспроцентных не способна реанимировать рынок жилья – ипотечную систему нужно перестраивать. Мне кажется, что передача контроля в области жилищного строительство в руки Агентства по жилищному кредитованию могла бы быть сегодня исключительно полезной мерой.

- То есть для возвращения ипотеки из состояния анабиоза требуется жесткая централизация?

- С моей точки зрения, да. Структура, которая является мощным инструментом финансирования жилищного строительства должна одновременно и контролировать. Процессы, происходящие в этом сегменте рынка должны быть очень прозрачными.

Второй подход более очевиден, он связан с распределением госрасходов. Профильным министерствам, военному ведомству пора уже начинать выделять какие-то средства на строительство жилья своим собственным работникам. Сегодня, например, некоторые ведомственные пенсионные фонды рассматривают перспективу создания вертикально интегрированных холдингов, и в этой схеме их же профильные банки будут финансировать девелоперские структуры, которые будут заниматься ипотекой для работников этой же отрасли. А их ипотечные закладные, через закрытые паевые фонды или даже напрямую, будут выкупать негосударственные ПФ этой же отрасли.

- Оборот есть, а деньги из отрасли никуда не уходят…

- Получается абсолютно прозрачная кольцевая схема. Мне она кажется неплохой и достаточно очевидной. Схема, может быть, и немного не рыночная, но в сегодняшней ситуации это могло бы стать катализатором в области жилищного строительства.

- Сегодня в России существует тренд, связанный с малоэтажным строительством. Об этом постоянно говорится на отраслевых конференциях, об этом же говорят и чиновники. Губернатор Новгородской области Сергей Митин считает, что именно малоэтажное строительство станет тем локомотивом, который вывезет регион из кризиса. Насколько основательными являются подобные прогнозы?

- Безусловно, существует такой тренд. Об этом говорил Дмитрий Медведев еще до вступления в президентскую должность. Мне кажется, что у малоэтажного строительства большие перспективы. Сегодня, к сожалению, до сих пор популярно высотное строительство. Те же подмосковные города сплошь застроены высотками по 20-25 этажей. Мало того, что это не очень красиво, но еще и экономически нецелесообразно. Стоимость земли в Подмосковье из-за кризиса, из-за разрыва спекулятивного пузыря упала в разы. Конечно, строительство инфраструктуры для коттеджного поселка или квартала таунхаусов обходится дороже, чем для одного высотного дома. Но с точки зрения эксплуатации этой инфраструктуры в будущем такие проекты оказываются гораздо выгоднее в долгосрочной перспективе. Высотные проекты становятся прерогативой любителей «быстрых денег».

Россияне устали от головокружительной высоты. Сегодня многие предпочли бы жить в малоэтажном жилье. Так что спрос малоэтажным проектам обеспечен, а при наличии экономической эффективности, строительство такого жилья кажется движением в правильном направлении. Если губернатор Новгородской области предпримет какие-то шаги в этом направлении, будет здорово.

Русскую ментальность сегодня нужно ломать. Мы привыкли жить в бетонных и монолитных коробках, к тому же очень энергозатратных. А малоэтажные постройки, индивидуальные дома требуют гораздо меньше ресурсов на энергоснабжение, на отопление; они являются быстровозводимыми и могут строиться из самых разных материалов. Если этот тренд будет воплощаться в жизнь, российскую строительную отрасль ждет масштабная перестройка.

- Еще одна обсуждаемая сегодня тема – снос квартала на Садовнической. Какова истинная причина событий, произошедших на столичной набережной?

- Мне трудно анализировать это происшествие, и здесь может быть все что угодно. Может быть ряд абсолютно случайных совпадений, но не исключается и заказной характер, тем более что место с точки зрения девелопмента очень и очень интересное. Наш строительный комплекс, к сожалению, абсолютно закрыт, и что там происходит, не знает никто. Рынок застройщиков по всей России, и особенно в Москве, превратился в междусобойчик. Сегодня на одного девелопера, который не хочет играть по этим правилам, приходится по 10-20 проверяющих. У меня товарищ в Волгограде строит ресторан, и уже два года не может согласовать документы. Он решил принципиально не давать взяток, а взятку у него, тем не менее, выдавливают. Проверяющие органы не дают ни разрешения, ни четкого отказа, а ждут сами понимаете чего. Закончится это только тогда, когда будут сформированы какие-то прозрачные институты, которые смогут жестко контролировать ситуацию и влиять на ее развитие.

 


 

- Строительная отрасль сегодня замерла в ожидании второй волны банковского кризиса. Высказываются самые разные прогнозы, дискуссии иногда перерастают скандалы. Не так давно Алексей Чувин, теперь уже экс-директор Управления финансирования строительных проектов Сбербанка России, предсказал грядущую вторую волну и обрушение рынка недвижимости, за что поплатился креслом. Следом за ним выступил г-н Полонский, который, наоборот, считает, что рынок будет расти. Кто же все-таки прав?

- Я считаю, что Чувин ближе к истине. Буквально за два дня до его выступления на конференции Адама Смита, за которым последовала его отставка, я встречался с ним по вопросам проблемного кредита, и я задал ему вопрос: «Насколько высок уровень просрочки по девелоперским портфелям?». Он назвал мне те же цифры, что озвучил потом на конференции. Я тогда, конечно, не знал, что официальные статданные Сбербанка разнятся с данными Чувина. Но мое мнение, что он совершенно прав, и будучи одним из самых крупных экспертов в этой области, будучи крупным функционером в организации, имеющей один из самых больших кредитных портфелей в области недвижимости в России, он, естественно, представляет себе всю проблематику данного вопроса. Просрочка по кредитам действительно огромная, велика доля проблемных кредитов, то есть кредитов с просрочкой свыше 9 месяцев, на которые начисляется полная ставка резервирования на всю сумму. Банкам не остается ничего другого, кроме как продать этот обесцененный залог, чтобы вернуть хотя бы половину суммы. Не нужно забывать, что кризис все еще длится, и хотя темпы падения на рынках постепенно снижаются, остается еще фактор замедленного действия, связанный с механизмом кредитования строительной отрасли банковской сферы. Рынок недвижимости – рынок очень медлительный, имеющий огромный временной лаг. И в один прекрасный день эта бомба замедленного действия может взорваться. Когда у банков возникнет вопрос чистки баланса, они будут вынуждены освобождаться от объектов залога, для того чтобы не начислять резервирование. Это естественно, приведет, к выплеску огромного количества недвижимости нынешней осенью.

Господина Полонского же, мне кажется, уже всерьез никто не воспринимает; все его заявления являются исключительно PR-ходами, и у меня есть такое ощущение, что его оптимистические заявления начали играть против него. Если он надумает, например, провести IPO, то финансисты не будут покупать его бумаги, потому что будут считать его непрофессионалом, которому не стоит доверять.

- Итак, вторая волна кризиса неизбежна. Между тем, первые лица российской экономики – Алексей Кудрин, Эльвира Набиуллина, Алексей Улюкаев – уверяют, что никакой второй волны не будет. Эти заявления следует расценивать как попытку успокоить рынок?

- Вторая волна неизбежна, это чисто экономическое, предсказуемое развитие ситуации. К гадалке не ходи, следует готовиться. Уровень просрочки по кредитам, так или иначе, превысит допустимые границы, и как бы правительство не стремилось успокоить ситуацию, рынок все равно возьмет свое. Можно постоянно вливать и вливать эти деньги, докапитализировать банки, но все равно эти деньги не доходят до конечного потребителя. К тому же это грозит огромной инфляцией. В плане санации экономики, мне кажется, это пагубная линия. Оздоровления экономики не происходит, и ни одна отрасль не реанимируется. В результате мы можем получить на выходе вялотекущую болезнь; когда все страны уже оправятся, мы все еще будем лежать.

- То есть докапитализация через ОФЗ – это мина замедленного действия?

- Это прекрасно видно. Докапитализация через ОФЗ опять же достается только крупнейшим банкам. Достается она им потому, что на эти банки легла социальная ответственность: ВТБ обязали выдавать деньги ВАЗу, Грефу навязали финансирование еще какой-то отрасли. И приходится финансировать, чтобы не допустить пикалевского сценария. Сегодня на чаше весов лежат социальные волнения и экономический рост, и баланс найти чрезвычайно тяжело. Наша экономика очень хрупкая.

- Осенью некоторые эксперты предрекали новый Новочеркасск. Сегодня, волей-неволей, приходится вспомнить об этом. Возможны ли сегодня масштабные социальные волнения?

- А Пикалево – это разве не Новочеркасск?

- И в завершение интервью самый модный вопрос нынешнего лета. На какую из букв – V, W, U или L – будет похож график дальнейшего движения российской экономики?

- Я выбираю L. Падение и дальнейшая стагнация. До конца года – никаких перспектив.

 

Текст, фото: Виктория Сафронцева, homeweek.ru

 
1
 



Добавить комментарий

Ваше имя


Комментарий


Код