File does not exists! (adv.html)
Главная Статьи Болгарский опыт: семь раз отмерь - один отрежь
Статьи

29.05.2008
Болгарский опыт: семь раз отмерь - один отрежь

Рассказывает Екатерина Романова, маркетолог, Москва:

Идея купить квартиру в Болгарии пришла столь же неожиданно, сколь и закономерно. Огромная симпатия к стране, возникшая несколько лет назад, подкрепилась внезапным желанием вложить деньги в недвижимость иностранного государства, владеющего выходом к теплому морю и готовящегося (в то время) к вступлению в ЕС.

 

В поисках лучшего места

Мы с семьей открывали для себя Болгарию почти семь лет, успев за эти годы объехать все побережье. Началось наше знакомство с Балчика, где мы оказались в то время, когда в Москве было еще практически невозможно найти турфирму, предлагающую отдых в этом болгарском городке. Этот маленький и уютный курорт с роскошным ботаническим садом и миниатюрным дворцом румынской королевы Марии посещали преимущественно немцы. Это сейчас Балчик стал невероятно популярен, на его территории ведется активное строительство, а стоимость недвижимости начинается от €800 за кв. м. Однако мы не выбрали это место для покупки недвижимости прежде всего потому, что на узкой и абсолютно застроенной полоске набережной приобрести что­то было невозможно, а согласившись на покупку недвижимости не на первой линии, следовало смириться с утренними и вечерними променадами по крутым улицам города, к чему наша семья была явно не готова.

 

 

 

 

 

Дальнейшее изучение неизведанных мест привело нас в Каварну – небольшой городок северной части болгарского побережья, расположенный в 48 км к северу от Варны и в 12 км от Калиакры – самого живописного мыса на всем Болгарском побережье. Сейчас Каварна – развивающийся город, с гольф­парком и новыми объектами дорогой недвижимости, который риэлторы позиционируют как «место с самой высокой посещаемостью». Это лукавство. На самом деле численность жителей города резко повышается (в четыре раза) только в дни проведения ежегодного летнего рок­фестиваля, в котором за четыре года приняли участие такие рок­группы, как Uriah Heap, Black Sabbath, Deep Purple, Scorpions и др. Однако этот факт не являлся для нас хорошей рекомендацией. Достаточно было представить, во что превращался в дни слета любителей рока пляж Каварны, и без того уже в те времена (а было это три года назад) с трудом вмещавший всех желающих.

Следующими в списке кандидатов были Бяла, Обзор, Приморско, Равда, Синеморец, Ахтопол.
В результате тура по маленьким городам представление о желаемой недвижимости обрело ясное очертание. Мы пришли к выводу, что страсть к путешествиям не позволит нам проводить ежегодно в Болгарии больше недели. Следовательно, исключался вариант покупки коттеджа в «тихом селе» на первой линии, что значительно, примерно в полтора–два раза, позволяло уменьшить затраты. Вместе с тем, рассматривая будущую недвижимость как выгодное капиталовложение, мы и не думали отказываться от всех прочих – помимо «перволинейного» расположения – ее достоинств.

Изучив побережье и придя к выводу, что самые лучшие пляжи в Болгарии – большие, чистые, хорошо оборудованные – только на курортах, стали искать именно там. Поскольку северные здравницы мы сразу исключили, ассортимент заметно сузился. В итоге остался лишь Солнечный Берег, инфраструктура которого нам показалась наиболее привлекательной. Самые длинные на болгарском побережье песчаные пляжи, много банков, ресторанов, маленьких супермаркетов, а также, что немаловажно, круглосуточно доступна медицинская помощь. Совсем недалеко от Солнечного Берега, всего в пяти минутах езды на автомобиле, расположен маленький старинный город Несебр. Такое соседство показалось нам весьма интересным.

 

Следствие вели

Интересное предложение о продаже квартиры­студио мы обнаружили на выставке «ДОМЭКСПО» в Москве осенью 2006 г. Очень привлекательной показалась цена в €750 за кв. м. Радовало и многое другое. Маленький апарт­отель строился в самом центре курорта на территории охраняемого гостиничного комплекса, с четырьмя бассейнами, собственной парковкой, внутренним садом, рестораном, кафе. До моря по центральной аллее Солнечного Берега неспешным шагом можно добраться за десять минут, утверждали риэлторы, а до аквапарка – и того меньше, за пять. Кроме того, комплекс предлагал собственникам полный набор услуг: охрану, уборку всей территории, необходимый сервис, подключение Интернета и телевидения, за отдельную плату – уборку номера, стирку и глажку. К тому же квартиру нам предлагалось приобрести полностью меблированную: с двумя кроватями, столом и стульями, диваном, оборудованной плитой и холодильником кухонной зоной, светильниками, кондиционером, телевизором, стеклопакетом. Купил – въезжай и живи! Предложение было настолько заманчивым, что мы решили на него согласиться и забронировали студио, заплатив €1 тыс.

Любопытная подробность – выставка, о которой идет речь, проходила в октябре. В это время строительство было на нулевой стадии: куплена земля и утвержден проект апарт­отеля. Нам показали нотариальный акт на право строительства и дали твердое обещание, что въехать в новостройку можно будет в конце мая следующего года. Нас несколько удивило такое заверение, но менеджер агентства объяснила, что здания в Болгарии строятся очень быстро, мягкий климат позволяет работать зимой, и нет ничего странного в том, что наш 5­этажный дом на 20 квартир будет готов под ключ за 9–10 месяцев. Та же менеджер описала схему оплаты. Первую ее часть – 30% от общей стоимости – нам следовало внести в декабре, еще 30% – в марте, и финальную, за вычетом залога, часть – в день оформления готовой недвижимости, то есть в конце мая следующего, 2007 г.

Получив расписку о внесении залога за пока еще несуществующую недвижимость и имея на руках ее красивое компьютерное изображение, мы отправились в Болгарию убедиться в том, что нас не обманывают. Действительно, место под застройку находилось внутри единого комплекса отелей, было обнесено забором и в октябре представляло собой ровный зеленый газон. По­другому и быть не могло, ведь строительство в курортных зонах в Болгарии с 15 мая по 15 октября запрещено.

Окончательно утвердиться в том, что выбранный нами вариант – лучший по соотношению «цена–качество», нас заставило посещение соседней деревушки под названием Равда, куда мы отправились посмотреть несколько других новостроек. Изумившись размаху строительства «в чистом поле» и убедившись, что пляжи Равды не приспособлены для отдыха такого количества людей, мы вернулись в Москву с твердым намерением подписать предварительный договор купли­продажи и внести первый платеж.

 

Трудности перевода

Болгарская сторона прислала предварительный договор на двух языках: русском и болгарском, но перевод был настолько «веселым», что нам потребовалась помощь третьей стороны. Найденный в Москве консультант, хорошо владеющий болгарским языком, помог с переводом всех документов. В предварительном договоре закреплялось намерение двух сторон в будущем заключить окончательный договор о купле­продаже недвижимости, а также оговаривались сроки, стоимость и другие условия, в том числе схема платежей.

Надо признать, что общение с застройщиком и менеджером агентства недвижимости с болгарской стороны было для нас конструктивным, необременительным и, несмотря на мелкие придирки, приятным. Почти еженедельно на сайте застройщика появлялись свежие фотографии строительства. Это успокаивало и вселяло уверенность, что работа ведется. Кроме того, у нас была возможность задавать вопросы, если на фотографиях что­либо представлялось нам странным. Болгарская сторона реагировала оперативно.

 

 

Порядковые и самый главный

Согласно правилам Болгарии, оплата второй части стоимости недвижимости всегда связана с получением так называемого 14-го Акта, свидетельствующего о приеме конструкции, то есть завершении грубого строительства объекта. Присланный по почте акт фактически перевел наши отношения с застройщиком на следующий этап. Теперь мы могли (за дополнительную плату) вносить изменения в чистовую отделку. Например, поменять ламинат на плитку. Или выбрать один из двух предложенных – и тоже опубликованных на сайте застройщика – вариантов меблировки.

Время летело быстро. В конце мая стало понятно, что застройщик опаздывает всего на неделю! Были получены 15­й и 16­й акты. Первый из них выдается по завершении отделки, установки дверей, подключения водопровода, электричества и т. д. Второй, самый главный, дает разрешение на пользование жильем.

 

Люкс руками румынских гастарбайтеров

Недвижимость в Болгарии оформляется на иностранных граждан только по предъявлении загранпаспорта. Кроме него, необходимо оформить декларацию о семейном положении в болгарском посольстве в Москве. С этими документами нам предстояло отправиться в Болгарию для оформления у нотариуса акта о передаче собственности и получении права распоряжаться недвижимым имуществом. Дату встречи следовало забронировать заранее, и явиться в назначенный час с полностью подготовленными документами. Наш болгарский менеджер попросил неделю на улаживание всех формальностей. Примерно столько же ушло у нас и на получение визы и покупку билетов. Мы предположили, что четырех дней для оформления окажется волне достаточно (так оно и получилось). Дата вылета определялась таким образом, чтобы визит к юристу и нотариусу пришлись бы на предпоследний день путешествия. Еще день оставался на случай непредвиденных обстоятельств. А вот два первых дня планировалось посвятить внимательному изучению нашей квартиры.

 

 


 

 

Первое усвоенное нами правило собственника: не все то «луксозно», что так называется. Хотя болгары любят использовать это слово как показатель высокого качества своих апартаментов, на деле люксовыми оказываются только материалы отделки – итальянская плитка, добротная краска, дорогая штукатурка, деревянные шезлонги у бассейна. Качество всего остального, как правило, сделанного руками приглашенных румынских рабочих, необходимо проверять на практике. Целесообразно перед тем, как принять объект под ключ, пожить в помещении минимум три дня. За последние два года шестеро наших друзей стали обладателями разного рода «луксозной» недвижимости в Болгарии, и никому из них не удалось избежать участи бедолаг, исправляющих недоделки. Они меняли двери, чинили сантехнику, докрашивали стены, смывали остатки краски с окон. Готовые ко всему, добравшись до места, мы принялись искать недочеты.

Попутно предстояло решить, будем ли мы сдавать свои апартаменты в аренду с помощью застройщика или нет. 10% дохода, которые нам предложили, оказалось маловато, и мы отказались от этой затеи и не стали заключать дополнительный договор. Как, впрочем, отказались и от предложения застройщика за €200 дополнить дом необходимыми для жизни аксессуарами: постельным бельем, полотенцами, посудой, хозяйственными мелочами, одеялами и подушками. Все это мы привезли из Москвы. Не советуем повторять наших ошибок. Оплата избыточного веса багажа при перелете – неоправданная глупость, ведь все необходимое для создания комфорта и уюта в новой квартире есть в ассортименте магазинов Бургаса и Варны.

 

Решающий день

И вот настал самый главный день нашего пребывания в Болгарии, программа которого предполагала три важных визита. Первый – к застройщику. Убедившись в том, что все недоделки строительства устранены, мы внесли последнюю часть стоимости квартиры и, подписав договор на обслуживание комплекса, заплатили €200 за год.

Следующим в программе дня значился визит к юристу. К нему мы отправились в сопровождении нашего менеджера и представителя застройщика. У юриста следовало оплатить налоги, госпошлину и услуги адвоката, всего примерно €900. Налог на недвижимость в Болгарии для физических лиц невелик, он равен 0,15% от налоговой стоимости. Размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы в общей сложности укладываются в 3–4% от стоимости, указанной в контракте. В общую сумму также вошла оплата услуг юриста, который занимался нашей регистрацией в Булстате. Дело в том, что по Закону Республики Болгария о регистре Булстат, данные каждого физического лица, не обладающего ЕГН или ЛНЧ (личным номером иностранца) и владеющего недвижимым имуществом в стране, в течение семи дней после оформления сделки у нотариуса должны быть внесены в регистр Булстат. За дополнительную плату все хлопоты взял на себя юрист. (Забегая вперед скажу, что через неделю после оформления в Булстате, мне выдали идентификационную карту, дающую право на получение визы в Болгарском посольстве.)

Итак, после того как все необходимые выплаты были сделаны, а также после детальной проверки юристом всех документов, мы уже вместе с ним отправились к нотариусу, без которого оформление недвижимости в Болгарии просто невозможно.

Процедура оформления у нотариуса хорошо отлажена, можно сказать даже, поставлена на поток и чем­то напоминает акт регистрации брака, где вместо жениха и невесты – новый собственник и болгарское государство. Нотариусу была предоставлена выписка из регистра о «чистоте» объекта и государственная оценка его стоимости, выданная территориальной налоговой службой. Далее последовало итоговое подписание документа продавцом (застройщиком) и нами, покупателями, и нотариус заверил наши подписи. Все, нотариусу осталось представить нотариальный акт в районный суд, а судье – внести изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества и сделать отметку в самом нотариальном акте.

 

Эпилог

Можно смело сказать, что все наши волнения и страхи были напрасны. Болгарские специалисты действовали четко и профессионально. А теперь всякий раз, когда наши друзья или родители собираются поехать в Болгарию, мы пишем письмо менеджеру апарт­отеля с просьбой организовать встречу в аэропорту или арендовать машину, а также подготовить квартиру к приезду гостей. И точно знаем, что менеджер отеля, прекрасно владеющий русским языком, отнесется ко всем нашим просьбам доброжелательно и с пониманием.

Материал предоставлен журналом «Homes Collection»




Добавить комментарий

Ваше имя


Комментарий


Код







File does not exists! (adv.html)
File does not exists! (adv.html)
File does not exists! (adv.html)
File does not exists! (adv.html) File does not exists! (adv.html) File does not exists! (adv.html)