File does not exists! (adv.html)
Главная Статьи Перепланировка: деньги, нервы и БТИ
Статьи

02.06.2008
Перепланировка: деньги, нервы и БТИ

Что придется пережить, затеяв перепланировку квартиры, многие знают лишь понаслышке, но страшно становится уже заранее. Наибольший ужас внушает аббревиатура БТИ – Бюро технической инвентаризации. И отнюдь не зря.

Стоит сразу оговориться, что, решив избежать всех проблем самым радикальным способом, то есть просто попытаться сделать все втихаря и ни с какими службами не связываться, человек сделает первую и самую большую ошибку. БТИ все равно зафиксирует перепланировку, потому что незаметного капитального ремонта не бывает. В результате горе-перепланировщик получит:

1. Штраф. Установлены следующие размеры штрафов за несанкционированную перепланировку: от 9000 рублей за квартиру и до 100000 рублей за офис. Штраф оформляет жилищная инспекция.

2. Необходимость получить разрешение на перепланировку у Жилинспекции. Это означает, что даже при полной выплате штрафа вам все равно придется обзавестись разрешением. Как правило, срок его ожидания составляет 2-3 месяца.

3. Возвращение помещению оригинального, первоначального состояния за ваш счет. Такой вариант возможен, если незаконная перепланировка помещений не проходит по нормам СНиП. Не стоит забывать и о том, что штраф все равно придется выплачивать, несмотря на ремонт.

4. Наконец - как результат – возможна продажа квартиры с торгов. За незаконную перепланировку квартиры последует заявление в суд. Результатом судебного разбирательства может стать продажа квартиры. Однако по закону вам будут обязаны вернуть часть денег, а точнее сумму, полученную вычитанием стоимости ремонта (для того, чтобы вернуть оригинальную планировку) из стоимости квартиры.

 А еще разнообразные службы, включая СЭС, пожарных и других, берут «на заметку» перепланированное помещение, превращая его в свою кормушку. Также при необходимости взять кредит под залог такого имущества подавляющее большинство банков в кредите откажут.

Итак, осознав серьезность последствий, человек берется оформлять перепланировку законным образом.

Переустройству и перепланировке жилых помещений посвящена глава 4 Жилищного кодекса РФ. В ней говорится о том, что начать перепланировку квартиры или других помещений можно только после того, как Мосжилинспекция рассмотрит план перепланировки и выпишет вам официальное разрешение определенного образца.

Под переустройством жилого помещения подразумевают все изменения инженерной сетки и различных видов оборудования, которые необходимо занести в технический паспорт этого помещения.

Аналогична переустройству и перепланировка жилого помещения. Разница в том, что перепланировка – это внесение каких-либо изменений в конфигурацию помещения, которые должны будут отразиться в паспорте этого помещения.

Если обобщить вышесказанное, получаем следующее. Любое изменение планов БТИ нужно обязательно согласовывать. Что входит в планы БТИ? - Стены, проемы, перегородки, окна, санитарно-техническое оборудование всех типов, кухонные плиты и инженерные стояки.

А теперь перейдем к самому главному. Не все изменения в планировке нужно согласовывать. Согласования не требуют:

1. Разборка встроенной мебели вроде шкафов. Важно, чтобы шкафы не создавали отдельных помещений, подходящих под технический учет.

2. Косметический ремонт. В него также входит замена наружных столярных элементов (сам рисунок и цвет столярных элементов должен остаться без изменения).

3. Простая замена инженерного оборудования схожим инженерным оборудованием. То есть характеристики нового оборудования должны быть похожими на характеристиками старого.

Список этот очень короткий, чего нельзя сказать о списке запрещенных работ:

1. Демонтаж несущих конструкций и несущих опор, стен и балок.

2. Демонтаж вентиляционных коллекторов.

3. Увеличение площади кухни, санузла, ванной за счет жилого помещения и наоборот.

4. То есть увеличивать площадь жилого помещения за счет ванны и т. д. также нельзя.

5. Перепланировка помещений, которая приводит к ухудшению эксплутационных условий и ухудшению доступа к отключающим устройствам и коммуникациям.

6. Полноценный перенос кухни на жилую площадь.

7. Уменьшение каналов естественной вентиляции.

8. Перепланировка жилого помещения , объединяющая кухню с газовой плитой и жилое помещение.

9. Установка подогреваемых полов или специальных устройств на балконах и лоджиях.

10. Перепланировка, подразумевающая прямой выход из помещения с унитазом в жилое помещение.

11. Перепланировка квартир в строениях, готовящихся к сносу в ближайшие три года. Исключение составляют перепланировки , которые приводят к повышению безопасности проживания в данном здании.

12. Перепланировка помещения без информирования совершеннолетних жильцов квартиры и согласия самого владельца квартиры.

13. Перепланировка помещения , которая ухудшает работу противопожарных устройств.

14. Перепланировка, которая изменяет в худшую сторону прочность и внешний вид фасадов.

15. Перепланировка, которая предварительно не будет внесена в паспорт домовладения. Речь также и о смежных помещениях.

16. Перепланировка, в которую входит замуровывание разводки и газовых стоек в стены.

17. Перепланировка помещения, в которую входит установка санузла над кухней или жилыми помещениями соседей.

18. Ликвидация естественного освещения или перекрытие отопительного оборудования.

19. Запрещается нарушение любых строительных, технических, санитарно-гигиенических и других официальных требований.

20. Перепланировка и прочие мероприятия, которые приведут к любому ухудшению эксплуатации жилого помещения.

21. Мероприятия, которые ухудшают условия проживания.

22. Перепланировка, после которой образуется комната со следующими минимальными размерами: площадь – 9 квадратных метров, ширина – 2,25 метра.

23. Перепланировка, которая изменяет площадь подсобной площади в минус жилой.

24. Наконец, находится под запретом перепланировка, целью которой является изменение внешнего облика балконов и лоджий вразрез с архитектурным стилем всего жилого помещения.

Но и это еще не все. Дело в том, что различные предписания, постановления и прочее меняются у БТИ, как погода в апреле. Ежегодные обновления полностью перечеркивают те нормы, что были год назад. А так как ремонт и перепланировка имеют примерно такой же временной срок, если не больше, то можно оказаться в очень неприятной ситуации. В БТИ могут одобрить и утвердить какой-то элемент вашей перепланировки, а через год выпучить глаза: «Вы что, это же категорически запрещено!».

 В общем-то, если документальное одобрение у вас на руках, скорее всего, сделать вам ничего не смогут. Можно считать, что повезло. Но нюансов здесь море, и даже люди сведущие - специалисты, занимающиеся помощью в оформлении документов, - иногда могут лишь разводить руками. К примеру, до недавнего времени кондиционеры устанавливались самовольно, и никого этот вопрос не волновал. А теперь на это тоже нужно отдельное одобрение Бюро.

Следует добавить, что эти предписания касаются квартир, находящихся в собственности. Если квартира куплена по ипотеке, то проблем еще больше, так как по своему статусу ваша квартира вам практически не принадлежит. В том случае, если кредитор не сможет расплатиться, квартира отойдет банку. Банку лишние проблемы не нужны, ему нужна та квартира, за которую он выдал деньги, и в ней не должно появиться никаких осложняющих перепродажу нововведений.

Перепланировка делится на два вида: упрощенная (по эскизу) и перепланировка по проекту. В понятие упрощенной планировки входят:

1. Простое перемещение сантехнических приборов.

2. Разборка несущих перегородок внутри жилого помещения.

3. Замуровывание или полная заделка дверных проемов.

4. Устройство проемов в ненесущих перегородках и самих перегородок.

5. Изменение месторасположения нагревательных приборов без создания дополнительных сетей. Как и было написано выше, исключение составляют радиаторы на лоджиях и балконах.

Естественно, если планировка подпадает под эти параметры, на нее требуется существенно меньше документов. Понадобятся:

1. документы БТИ (технический паспорт, форма 1а);

2. правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности, договор купли-продажи и др.);

3. эскиз предполагаемой перепланировки (2 экземпляра обязательно);

4. выписка из ЕИРЦ, паспортного стола;

5. техническое заключение по требованию Мосжилинспекции ТЗК.

На сбор этих документов нужен не один-два месяца и около 30 тысяч рублей.

А вот более основательная перепланировка по проекту потребует куда больше сил и времени. Это можно понять по одному только списку документов:

1. новая справка БТИ (обязательно не старше одного года);

2. техническое заключение (ТЗК) о возможности проведения соответствующей перепланировки квартиры;

3. проект перепланировки квартиры, который подготовлен компанией, имеющей официальную лицензию на проектирование;

4. положительное заключение ТУ ТО Роспотребнадзора (СЭС), которое разрешает перепланировку квартиры;

5. выписка из домовой книги;

6. согласие всех собственников квартиры;

7. положительное заключение АПУ (если перепланировка меняет фасад здания);

8. положительное заключение авторов проекта дома или уполномоченной архитектурной организации о возможности перепланировки данной квартиры;

9. положительное заключение ГУ МЧС России (пожарная служба), которое разрешает перепланировку квартиры;

10. согласование с балансодержателем помещения (ДЭЗ или ТСО);

11. удостоверенная копия финансово-лицевого счета;

12. договор на осуществление полноценного технического надзора за строительными работами с организацией, имеющей соответствующую лицензию;

13. нотариально заверенная копия свидетельства о собственности на жилое помещение, квартиру;

14. согласие владельцев соседних помещений или действительный страховой полис, страхующий от рисков причинения вреда примыкающим соседним помещениям.

Список этот к тому же неполный. Как было сказано выше, многое постоянно меняется, некоторые документы могут быть исключены из перечня, или, наоборот, от вас неожиданно могут потребовать какую-нибудь справку, не требовавшуюся ранее.

 Оформление всех бумаг может занять до полугода, а если полностью заниматься этим самостоятельно – то хоть два года. Потратить также придется от 80 тысяч до 140 тысяч рублей.

Так или иначе, всегда можно найти, к чему придраться. Сколько бы вы не старались, в конечном счете все зависит от проверяющей инспекции. Она в большинстве случаев является воплощением всех анекдотов и негативных отзывов россиян о бюрократии. При желании какие-то недочеты и недостатки у вас всегда найдутся.

Как решать эту проблему, зависит уже только от человека. Кто-то решает обойтись малой кровью и дает взятку, кто-то затевает скандал и судебные разбирательства. И то, и другое неприятно, как и вся процедура согласований при перепланировке в целом.

«Дыр» в законодательстве, когда дело касается БТИ, больше, чем в швейцарском сыре. Здесь как никогда бесперебойно работает сатиричное правило «Закон не для людей, а против них».

Можно сказать одно: нервы дороже денег. Если во имя экономии вы решите заниматься всем самостоятельно, то мало того, что потеряете кучу времени и нервов, так еще и денег в результате больше потратите. Это примерно то же самое, что сэкономить в суде на адвокате и защищаться самостоятельно. Лучше, конечно же, обратиться к специалистам и поберечь собственное здоровье и время.

Анастасия Кондрашова, homeweek.ru

 
2
 



Добавить комментарий

Ваше имя


Комментарий


Код







File does not exists! (adv.html)
File does not exists! (adv.html)
File does not exists! (adv.html)
File does not exists! (adv.html) File does not exists! (adv.html) File does not exists! (adv.html)