File does not exists! (adv.html)
Главная Статьи Тренды и недвижимость Солнечного берега
Статьи

16.06.2008
Тренды и недвижимость Солнечного берега

До недавнего времени болгарское направление на российском рынке зарубежной недвижимости было одним из самых экономичных. Потом понятие «экономичное» в профессиональной литературе было заменено понятием «выгодное», характеризующим специфические процессы, которые издающаяся в Болгарии «Русская газета» охарактеризовала не иначе как «истерический бум инвестиций в строительство».

И по сообщениям BBC, благодаря необходимости приведения национальных норм и правил в соответствие со стандартами Совета Европы, цены на земельный участки в Болгарии должны вырасти в 10 раз, в связи с чем британские банки разработали специальные программы ипотечного кредитования приобретения болгарской недвижимости, которые эффективно работали до начала глобального кризиса в этом сегменте мировой экономики. Некоторый спад активности на фоне еще недавнего ажиотажа кажется затишьем перед бурей. «Бурей» потребительского спроса, разумеется. Но это будет уже другой спрос и других потребителей.

 

ФАКТОР ИНОСТРАННОГО КАПИТАЛА

Среди иностранных инвесторов в Болгарии традиционно лидируют британцы, накопившие колоссальный опыт инвестирования в Испании, Португалии, Чехии и на Кипре. Ряд аналитиков полагает, что на их долю приходится более 60 % всех зарубежных сделок с болгарской недвижимостью. А если верить опросу, проведенному фондом «MRI Overseas Property», то в результате вступления Болгарии в ЕС 13 % англичан выразили готовность купить жилую недвижимость для собственного пользования. Иностранные инвестиции в болгарские берега начались задолго до ее прошлогоднего вступления в ЕС и развивались они стремительно. Если в 2001 году иностранцы вложили в болгарскую недвижимость около 14 миллионов евро, то к концу 2005 этот показатель вырос до 320 миллионов, в отношении 2006 года называется общая цифра в 10 миллиардов, из которых на долю иностранцев приходится примерно 2.5 миллиарда евро. И это цифры официальные, которые, как правило, обычно отличаются от реальных по причинам, понятным всем налогоплательщикам. Иностранцы принесли в Болгарию не только просто деньги, но и новый опыт, новые запросы и новые стандарты. Благодаря «культурному обмену», подкрепленному инвестициями, в стране существенно повысились и объем, и качество строительства, и уровень прочих услуг. Появление крупных жилых комплексов и коттеджных поселков с собственной инфраструктурой – это тоже достижение последних «иностранных» лет, объективно подготовивших страну к вступлению в Европейский Союз.

 

 

ХАУС НА КАМНЕ

Вступление Болгарии в ЕС помимо новых возможностей для капитального строительства принесло и новые ограничения. Характерно, что на повышение цены недвижимости влияют оба обстоятельства. Новые возможности приносят строителям новые соблазны в плане реализации эксклюзивных проектов. Понятно, что чем дороже и элитарнее строительство при соответствующем спросе, тем больше, в конечном счете, маржа. Новые «еэсовские» ограничения, которых прежде в Болгарии не было – это, в первую очередь, включение страны в программу «Натура – 2000» - европейские обязательства по Конвенции ООН о сохранении биологического разнообразия, в соответствии с которой множество территорий новых членов Европейского Союза попали в разряд природоохранных зон, которые, разумеется, отныне застраивать запрещено. На сокращение доступных к крупному строительству земель влияет и закон о реституции, согласно которому государство возвращает земли их прежним владельцам.

Итак, оказалось, что на популярнейшем курорте Солнечный берег вдруг не осталось ни одного большого участка под строительную площадку, и строящийся комплекс класса «люкс» «Петер Хаус» - последняя возможность приобрести на Солнечном берегу достойную эксклюзивную недвижимость, притом, действительно, на берегу, в первой линии. Но уже по цене, которую низкой никак не назовешь. К моменту открытия розничных продаж в первом квартале 2009 стоимость квадратного метра составит чуть больше 4 тысяч евро, но, судя по уже формирующейся очереди покупателей, к концу 2009 года ожидается стоимость за 5 тысяч. И это притом, что реализация апартаментов будет проводиться застройщиком напрямую, без каких-либо посреднических структур. На сегодняшний день это, пожалуй, самые дорогие квартиры во всей Болгарии, цена которых складывается из нескольких факторов: это последняя крупная стройка на Солнечном берегу. Больших площадок просто нет. Собственники проекта (известная российская девелоперская компания) изначально сделали ставку на высочайший стандарт по всему спектру опций: качество отделочных материалов, высокотехнологичные системы жизнеобеспечения – от климат-контроля и энергоснабжения до систем мусоропроводов, качество прилегающих территорий. Эксклюзивный набор опций завершает то, что объединяет их в эффективную систему – германская управляющая компания соответствующего уровня, которая позволит собственникам апартаментов эффективно зарабатывать, сдавая их в качестве отелей российским, европейским, американским туроператорам.

Функции управляющей компании критически важны для конкурентоспособности проекта на фоне низкостоимостного, затоваренного рынка, из-за чего вопрос ликвидности жилья и его прибыльности от сдачи в аренду встает со всей остротой на всех курортных побережьях Европы. Например, в Испании, являвшейся до недавних пор лидером по объемам нового строительства, сбыть с рук ранее приобретенное жилье становится все труднее. И практически нигде сдача площадей в аренду не приносит тех дивидендов, о которых так любят рассказывать покупателям продавцы. В Болгарии 6-10 % арендной прибыли, анонсированной в рекламных проспектах, на деле оборачиваются в лучшем случае 4-6 %, в худшем – ничем. Поэтому правильная управляющая компания - по определению фактор, повышающий инвестиционную привлекательность проекта, одна из составляющих эксклюзивности.

Для повышения ликвидности и конкурентности на рынке аренды покупателям квартир и сьютов в «Петер Хаусе» будет предложен интересный бонус – разработка интерьеров и воплощение замысла дизайнера в реальности. Это может оказаться более выгодным, чем самостоятельное приобретение мебели, так как при крупном оптовом заказе на итальянских мебельных предприятиях для «Петер Хаус» обстановка интерьеров для их конкретных хозяев может оказаться существенно дешевле, и, безусловно, гораздо более стильной.

Появление на Солнечном берегу нового флагмана отрасли существенно поднимает ценовую планку по всему побережью. Цены вокруг уже пошли вверх, и, по прогнозам аналитиков, к началу следующего года возрастут на 30-40 % относительно сегодняшнего дня. Это обстоятельство лишь повышает конкурентную напряженность рынка и заставляет застройщиков изыскивать дополнительные резервы для повышения привлекательности своих проектов, отчего опять-таки выигрывает потребитель.

Примеров первоклассной «элитки» в основных курортно-туристических районах Болгарии достаточно, притом по все еще относительно демократичным на фоне Солнечного берега ценам. Это, прежде всего, элитный комплекс «Долче Вита» на Золотых Песках, в 200 метрах от пляжа, цена - 2 тысячи евро за квадратный метр. Его несомненным достоинством является наличие апартаментов маленькой площади – от 45 квадратных метров, - что делает розничную стоимость готовой элитной квартиры доступной для семьи со средним уровнем достатка. Или другой элитный жилой квартирный комплекс «Романс» на курорте Св. Константина и Елены, в черте города Варна, где цены за метр составляют 3 тысячи евро. Апартаменты «Романса» представляют собой 2-3 комнатные квартиры с фешенебельной отделкой – шелковые обои на стенах, дубовая доска на полах, итальянская сантехника в санузлах, керамогранит на террасах. Все комнаты мебелированы. Почувствуйте разницу с любой московской новостройкой.

 


 

СКУПОЙ ПЛАТИТ ВЕЧНО

Девиз «Петер Хаус» гласит: «Мы не настолько богаты, чтобы покупать дешевые вещи», - и тем самым говорит о доскональном знании специфики трендов болгарского рынка. Значит ли это, что с дешевой недвижимостью в Болгарии можно уже попрощаться? Разумеется, с дешевой – еще нет. Но с «дешевой и ликвидной» – уже да. В центральных районах страны и сейчас, и через год за весьма скромные средства можно будет приобрести какое-нибудь относительно благоустроенное… сооружение. Вопрос – что потом с ним делать, и будет ли возможным при его продаже окупить хотя бы издержки? С эксклюзивной недвижимостью, притом именно в Болгарии, все иначе. Если в странах-старожилах ЕС, таких как Испания, рост цены квартир и домов не превышает процента общеевропейской инфляции, то почти двукратное подорожание болгарских эксклюзивов в процессе их строительства само по себе разогревает рынок, и, что, пожалуй, более важно, подогревает экономику и страны, и отрасли.

Ипотечный кризис в США и ряде стран Западной Европы положительно влияет на ситуацию в странах Восточной Европы, в Турции, на Кипре, в Балканских странах, куда наиболее активные инвесторы переориентируют свой бизнес. В результате, с одной стороны, в связи с растущим спросом и ажиотажем на рынке происходит рост цен, но с другой, из-за высочайшей конкуренции среди инвесторов и застройщиков цены растут адекватно и оптимально – то есть за счет повышения качества конечного продукта и внедрения высоких технологий.

 

 

В итоге выигрывает потребитель, получающий жилье максимально возможного качества по оптимально высоким ценам. Но если мы говорим о кризисе ипотеки, то закономерен вопрос – кому и каким образом инвесторы продают недвижимость, если банки сокращают ипотечные программы? Отвечают цифры. Если до начала ипотечного кризиса покупатели из стран Западной Европы и США на рынке качественной болгарской недвижимости количественно преобладали, то сегодня, когда немцам, голландцам, испанцам и прочим банки отказывают в кредите, то 80, 90 а местами и 95 % покупателей – россияне. Почему? Тоже понятно. Зарубежную недвижимость покупают люди, обходящиеся без ипотечного кредита. Это, во-первых, состоятельные граждане, проплачивающие всю сумму еще на стадии строительства, и, во-вторых, это люди со средними доходами, но способные к единовременной финансовой мобилизации собственных ресурсов. Привычка полагаться лишь на свои собственные ресурсы сложилась еще и оттого, что как до ипотечного кризиса, так и в разгар его россиянам банки не давали кредит на приобретение собственности в стране, в которой они не являются резидентами. Для граждан ЕС эта проблема не стояла, так как ипотечные программы распространялись на все страны европейского содружества. Но отсутствие проблем в одном породило проблему в другом. И если ввязавшийся в ипотеку европеец был обречен на многолетние выплаты процентов банку, то россияне, накопления которых позволили им купить апартаменты на стадии строительства, автоматически оказываются еще, как минимум, от 40 до 90 % состоятельнее к моменту сдачи дома в эксплуатацию. Чем оборачиваются такие коррективы, которые вносит мировая экономика в социальные процессы и что они означают для самих радушных хозяев солнечной Болгарии? Как минимум, то, что к ним приедут «навеки поселиться» побольше людей предприимчивых, умеющих и зарабатывать, и тратить. И поменьше экономных британских пенсионеров, стремящихся проживать свою высокую пенсию в стране с уровнем жизни не таким высоким, как в Соединенном королевстве. Судя по всему, сами болгары это прекрасно понимают. Чрезвычайный и полномочный посол Республики Болгария в России Пламен ГРОЗДАНОВ в росте цен на болгарскую недвижимость увидел не столько негативные, сколько позитивные факторы, и сказал следующее: «Конечно, правы те, кто озабочен увеличением цен в связи с массовым интересом к болгарской недвижимости со стороны иностранцев. Но ведь можно сделать и другой вывод: например, иностранный спрос повышает деловую активность болгарских бизнесменов, создаются новые рабочие места, развиваются целые города и поселки. Так что если суммировать плюсы и минусы, ситуация все-таки развивается со знаком плюс». И, резюмируя, добавил: «Честно говоря, россияне в Болгарии – желанные гости. Во-первых, с ними легко общаться. Во-вторых, россияне – это люди, которые охотно тратят деньги, а туристической отрасли нравится, когда туристы не подсчитывают каждую копейку, а веселятся и отдыхают в свое удовольствие. К тому же россияне – хорошие соседи, с ними приятно» (из интервью журналу «Дайджест российской и зарубежной недвижимости» (Февраль, 2007, №21, с.91)).

Текст: Константин БАННИКОВ, Ph.D., директор российского Центра исследований медиасистем




Добавить комментарий

Ваше имя


Комментарий


Код







File does not exists! (adv.html)
File does not exists! (adv.html)
File does not exists! (adv.html)
File does not exists! (adv.html) File does not exists! (adv.html) File does not exists! (adv.html)