Главная Статьи Как стать дачником?
Статьи

16.06.2009
Как стать дачником?

Рынок загородной недвижимости Подмосковья начал стремительно расти в середине двухтысячных. Девелоперы закладывали все больше новых коттеджных поселков, а цена на домик в деревне в часовой доступности от Москвы устремлялась все выше в безоблачную непроглядную даль. Кризис изменил эту ситуацию. Теперь нового строительства в сельской местности девелоперы как правило начинать не рискуют, а нераспроданные коттеджи часто можно приобрести с неплохим дисконтом.

 


 

Кто хочет стать дачником?

Снова что-то в небесной канцелярии повернулось, заскрежетало, хрюкнуло в конце мая. И наступило лето. Ровно по неведомому и невидимому графику отшумели могучие майские грозы, выкатилось солнце, в городских дворах заработали громоздкие машины по производству тополиного пуха. Владельцы шашлычных и киосков с мороженым готовятся подсчитывать прибыли, а собаки задорно носятся по подворотням, высунув влажные и теплые языки, похожие на кусочки ветчины. На подмосковных пляжах царит оживление. Там оживленно купаются, энергично загорают, поигрывают в карты.

И конечно, электрички. Они переходят на летнее расписание и торопливо снуют по заботливо проложенным кем-то рельсам. В электричках появились новые лица. Это лица пожилого возраста с газетою «ЗОЖ» под мышкой. Целые семейства с рюкзаками, какими-то тюками и экзотическими предметами вроде новенькой лопаты. Это и группы мужичков лет по сорок, которые размякают на жаре и расползаются по скамейкам. Одни решают кроссворды, другие начинают праздновать наступление лета прямо в вагоне. Начинают с бутылки теплого пива или прямо с поллитры и пластиковых стаканчиков. Много молодежи. Она оккупирует тамбуры, о чем-то оживленно споря, пристраивает свои велосипеды, пялится в окно. Слышатся разговоры про корнеплоды, сельские рейв-вечеринки и просто про жизнь.

Все эти люди – дачники. Они едут на свои дачи, заполняют электрички, загородные автобусы, набиваются в машины и катят по пыльным подмосковным шоссе. Происходит траффик. Кажется, что весь многоликий народ выезжает из Москвы за город. Но не весь. Ведь кто-то сохранил в своей жизни пространство для мечты. У кого-то нет дачи, ни вскопанного огорода, ни полуразвалившегося сарая с сельхозинвентарем, ни благоустроенного коттеджа, ничего. У этих людей все впереди, им можно только позавидовать. Они строят планы, пересчитывают деньги, надежно инвестированные в подушку: мечтают. О том, как на клочке земли своими руками возведут деревянный дворец о двух этажах, с террасой по завету предков, с перевезенным из города старым холодильником, двадцатилетней подшивкой журнала «Техника – молодежи», с отдельно стоящей скособоченной кухней-времянкой.

Другие трезво глядят на жизнь. Это деловые люди, которые имеют счет в банке и солидную зарплату менеджера по продажам на фирме. Они не мечтают, а планируют. Они просматривают каталоги застройщиков, прицениваются к домикам в коттеджных поселках, затейливо обсуждают с коллегами по офису преимущества инфраструктуры и транспортной доступности объектов. Рассчитывают оставшиеся выплаты по кредиту за «Опель», подумывают о возможности купить домик в рассрочку. Эти люди учитывают, что покупка коттеджа – это долгосрочная инвестиция в собственное здоровье и будущее своих детей.

 


 

Дорога начинается с первого шага

Все хотят, чтобы мечта претворилась в реальность, а планы осуществились. В этом году путь к мечте стал короче. Неповоротливый механизм волшебных часов пришел в движение, и экономическая стрелка совершила новый круг на всемирном циферблате: пришел кризис. Кризис – это, конечно, очень плохо, безрадостно и грустно. Он опечалил многих людей в нашей стране. Но и в нем стоит поискать поводов для оптимизма, сообщает нам китайская народная мудрость. Для тех, кто долго откладывал денюжки на загородное счастье, похоже, наступает время задуматься о покупке. Впрочем, спешить пока тоже некуда: эксперты считают, что цены остановили свой рост надолго, как минимум, до следующего лета.

По разным оценкам, загородный рынок просел за год в среднем на 10-20 процентов. Это не так существенно, как на квартирном рынке Москвы, но все же достаточно ощутимо. Дело в том, что экономические механизмы торговли земельными участками и коттеджами имеют свою специфику. Во-первых, ярко выраженная сезонность. Зимой количество сделок сокращается, падает и предложение, и спрос. Во-вторых, сами товары. Смутное желание обзавестись дачей на стадии практической реализации воплощается по-разному. Результат, конечно, один: уютная печная труба, расслабленные походы на речку с полотенцем через плечо, аджика, шашлыки.

Но путь к идиллии непрост. Кто-то хочет купить готовый дом в готовом поселке, кто-то приобретает участок там же на начальной стадии и заключает договор с застройщиком о том, что тот обязуется в определенные сроки материализовать сказку и мечту и аннигилировать неприятности, ну а кто-то покупает кусок земли в чистом поле или на окраине кособокой деревушки, рассчитывая самостоятельно нанять рабочих и решить вопросы с электричеством. На выходе – все тот же парадиз, вечное блаженство, босоногие внуки на зеленой траве, посаженные деревья и жизнь удалась.

Цена конечного продукта складывается из самых разнообразных и порой трудно поддающихся осмыслению факторов. В первую очередь, собственно земля. Тут многое зависит от расстояния до Москвы и других населенных пунктов, стоимости подведения коммуникаций, близости всякого рода купательных водоемов и прогулочных грибных лесов. Участок может располагаться вдоль шоссе в чистом поле, а может на окраине обжитого стародачного товарищества или в центре патриархальной былинной деревни. Цена земли зависит и от субъективных обстоятельств: как показывает практика, бутылка водки и разговор за жизнь с председателем сельсовета делают переговоры о покупке менее формальными, облегчают путь к компромиссу и просто позволяют приятно провести вечер в хорошей компании.

В кризис земельными участками в розницу стали приторговывать и крупные компании-землевладельцы, так называемые лендлорды, раньше ориентировавшиеся исключительно на оптового покупателя. Теперь денег стало меньше, кредитные рынки сжались, и лендлорды стали отщипывать от своих латифундий крохотные кусочки и выбрасывать их на рынок по невысоким ценам.

Свое земельное ценообразование и в коттеджных поселках. Здесь опять же играет роль и расположение самого поселка, и то, на какой стадии приобретается земля. Конечно, в цену входит и прибыль застройщиков. Правда, водку пить не придется: наоборот, в офисе девелопера вам скорее всего предложат чашку кофе, шоколадку или, может быть, даже чай.

 

 

 

 

Путь к идиллии непрост

Если договор на землю уже оформлен, поневоле задумаешься и о строительстве дома. О возведении объекта, как говорят сами строители. В коттеджном поселке речь идет либо о покупке готового строения, либо о договоре об обязанностях девелопера построить такой дом. При выборе последнего варианта потенциальный дачник вступает в зону риска, предупреждают эксперты. В кризис возрастает опасность так и не дождаться завершения строительства по причине банкротства застройщика или же годами приезжать на замороженную стройку и питаться обещаниями «сдать все к этой зиме» и рассказами о финансовых неурядицах девелопера.

Есть и другие тонкости: компании выставляют на продажу первые же сданные дома, и если денег на строительство других объектов у продавца нет, он скорее всего предложит небанальный дисконт. Но целительная и животворная скидка в этом случае может обернуться все той же перманентной невеселой стройкой за вашим окном на протяжении многих лет, а также полным отсутствием обещанной инфраструктуры. Это печально.

Сделки по покупке коттеджей аналитики называют «цивилизованным рынком загородного жилья». Есть и нецивилизованный. Считается, что постройка дачи собственными силами обойдется дешевле. Можно заключить договор с какой-нибудь строительной конторой, можно строить самому, а можно нанять бригаду рабочих, которых в Подмосковье немало.

С рабочими, однако, не все однозначно. С одной стороны, серьезно сэкономить на материалах скорее всего не получится: девелоперы делают оптовые закупки по более низким ценам, а вам придется торговаться на строительном рынке. С другой – имея дело с нанятыми рабочими, будет сложно рассчитать конечную сумму, которую вы потратите на оплату их труда. Стройка идет не одну неделю, и неизбежны будут все новые и новые расходы. К тому же, контролировать процесс нужно самостоятельно. Вы должны уметь руководить коллективом, соблюдать строгий учет и контроль.

Иными словами, экономия денег (часто незначительная) может обернуться вашими собственными трудовыми и эмоциональными затратами. Это тоже интересный и поучительный опыт. В Московской области трудятся строительные бригады со всего Советского Союза. Это и таджики, узбеки, казахи, и армяне, и украинцы, и белорусы, и тертые деревенские мужики из Центральной России. Если найти с ними общий язык, можно узнать много нового, познакомиться с интересными людьми, которые привыкли глядеть на мир несколько иначе, чем среднестатистический житель Москвы.

Для менее любознательных, умеющих ценить свое время потенциальных дачников свои приветливые двери готовы распахнуть компании, которые специализируются на домостроительных технологиях. В ближайший месяц, до середины июля, в Москве будет проходить выставка «Загородный дом. Технологии строительства и обустройства пространства». На ней можно будет не только ознакомиться с последними достижениями отрасли, но и заключить реальный договор на постройку дома. Причем с самого начала можно будет просчитать и объем затрат, и конечный результат вложения денег.

 


 

Хижины и дворцы, особняки и избы

Спрос на коттеджи существенно упал. А предложение осталось примерно на уровне прошлого года. Продавцы включили сразу несколько мощных мотиваторов заключения сделки. Например, в случае заключения договора обещают подарок. Разные договоры – разные подарки. Когда подарят телевизор, когда блокнот, когда машину. Практикуется и оплата в рассрочку до десяти лет. Проверенный мотиватор покупательского спроса – скидки. Маркетинговый такой инструмент. Цены снижают в первую очередь на переоцененные объекты – участки в строящихся поселках, большие дома с несуразной имиджевой жилой площадью (об этом homeweek.ru писал в статье «Бегство из столицы»).

В кризис никто не хочет рисковать. Хотя, как любят подчеркивать алкоголики со стажем, риск – дело благородное. Но благородство растоптано и забыто. Никто не читает Александра Блока. Серьезные люди оценивают риски и просчитывают ситуацию. На трон взгромоздились недоверие и подозрительность. Они царят. Покупатель голосует рублем – за проверенные дачные места со сложившейся инфраструктурой, за удачные поселки с хорошей концепцией, сданные несколько лет назад, за предсказуемость и основательность. Впрочем, явка избирателей невелика: как уже говорилось, спрос все равно падает.

Пока выбор между цивилизованным и нецивилизованным вариантом обретения дачи есть. Им нужно пользоваться. Что мы выбираем? Цивилизация – это, по-видимому, рекламные буклеты с хорошим полиграфическим оформлением, интригующие сайты девелоперов, сделанные на флеше, элегантные менеджеры по продажам в выглаженных рубашках, прохладные офисы с кондиционером, купля-продажа, договоры подряда и прочая юриспруденция и европейский лоск. Это и коттеджные поселки со скамейками, дорожками и даже иногда со статуями. Куски Европы для солидных людей, буржуазное благополучие и все как у них. Возможность качаться в гамаке и читать The Economist летними вечерами.

Другой вариант – бригады лихих крестьян, разговоры за жизнь с оборотистыми торговцами на рынке стройматериалов, онтологические споры с бригадиром-таджиком, строгий учет и контроль. Как говорил товарищ Мао, три года упорного труда и десять тысяч лет счастья. Уроки толерантности и новые впечатления. Селедка, завернутая в прошлогодний номер «МК». Стратегия и тактика большого скачка.

Эксперты в один голос ратуют за цивилизованный рынок. В действительности это вопрос философский. Кому нужен кирпичный дворец, кому – цивилизованная инфраструктура и интеллигентные соседи, а кому – деревянный полупатриархальный сруб с видом на среднерусский чарующий лес. Как сказал товарищ Мао (по другому поводу), пусть цветут сто цветов! А дорогу осилит идущий.

Для будущего дачника кризис – это скорее благо. Элитные предложения стали более доступными, да и вообще рынок «повернулся лицом к покупателю». Эта ситуация закончится нескоро: вряд ли все раскупят в этом году, да и недостроенных объектов на рынке хватает. Самую большую опасность аналитики видят в том, что через несколько лет может полностью схлопнуться цивилизованный рынок коттеджей, ведь к тому времени успеют распродать все, что строится или построено сейчас, а новых поселков не будет. И Подмосковье погрузится в ностальгические девяностые. Так что не упустите момент.

 


 

Текст: Максим Буров, homeweek.ru

 
21
 



Добавить комментарий

Ваше имя


Комментарий


Код