Главная Статьи Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости
Статьи

28.05.2013
Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости

Текущим законодательством четко указано, что следует считать недвижимостью. Ведь, как известно, этот вопрос волнует умы многих, а незнание правильной формулировки ведет к неверному толкованию возникающих ситуаций. Итак, недвижимость – это некий территориально выделенный участок земли, недра, находящиеся в нем, и объекты, стоящие на таком участке. Дополнительно оговаривается, что объекты недвижимости должны быть надежно скреплены с земельной поверхностью, а любые действия, связанные с их перемещением в пространстве, могут привести к невосполнимой потери их первоначальных качеств. В качестве таких объектов стоит считать здания, различного рода сооружения, помещения (жилые/нежилые), объекты предприятий. 

Требование регистрировать право собственности в ЕГРП (едином государственном реестре) указано в ст. 131 ГК РФ. Такая операция выполняется государством в виде уполномоченных государственных структур, которые по окончанию регистрации выдают лицу документы, подтверждающие имущественные права на объекты недвижимости. Регулирование правовых вопросов осуществляется путем использования ГК РФ и закона РФ 122-Ф3 (редакция 2012 года). 

Почему так важна государственная регистрация объектов недвижимости? Ответить на этот вопрос может адвокат, к которому стоит обратиться за правовой помощью при любой сделке, связанной с объектом недвижимости. Например, частное лицо приобрело дом, документом, подтверждающим операцию, является договор купли-продажи. Однако, не имея на руках свидетельства о государственной регистрации права, такое лицо не может полноценно распоряжаться недвижимостью. 

В правовой практике которого встречаются ситуации, когда по тем или иным причинам стороны операции по купли-продажи не могут вовремя заключить договор до момента взаимного выполнения своих обязательств. Например, покупатель не собрал все денежные средства. Или продавец получил часть денег в качестве аванса. Тогда, чтобы иметь на руках нужные документы, подтверждающие наличие таких отношений, заключают предварительные договора. С юридической и правовой точек зрения передачи прав собственности не произошло, поэтому нет смысла проводить процедуру государственной регистрации предварительного договора. 

Существуют определенные нюансы, которые необходимо знать всем сторонам операции, которые касаются вопросов налогообложения. Во-первых, необходимо учесть период времени, сколько объект недвижимости (например, квартира) находился в собственности продавца. Во-вторых, какую сумму передал покупатель продавцу. Интересует именно та цифра, которая была указана в договоре купли-продажи. Если квартира находилась в собственности меньше трех лет, а сумма операции превышает миллион рублей, то с части, которая находится выше порога в миллион, нужно заплатить в государственную казну налог в размере 13% от части превышения. 

Если стороны хотят прибегнуть к ухищрениям, и разобьют сумму операции на две части: миллион для договора, остальное "под расписку", то шансы получить лишние проблемы в будущем существенно возрастут. Например, покупателю не подойдет квартира, и он начнет требовать аннуляции операции и возврата денег. Делается это в судебном порядке, на котором определят правду о двойной природе сделки. Тогда продавца можно будет привлечь к уголовной ответственности за нарушение текущего налогового законодательства, а покупатель получит только те деньги, сумма которых указана в договоре. 

Конечно, многое в решении подобных дел зависит от адвокатов, которые оказывают юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, однако стоимость их услуг достаточно велика, но не стоит экономить, ведь помощь профессионалов поможет в будущем избежать возможных конфликтов. 

Одним словом, пытаться обмануть государство в подобных операциях – значит наказать себя в будущем и лишиться части своих законных прав. 

Следует учесть, что госрегистрация перехода прав собственности – обязательный этап передачи таких прав. Если у нового владельца нет документов от госорганов – такую операцию можно признать недействительной. Если один из участников упорно уклоняется от регистрации – нужно обращаться в судебные органы. Они встают на сторону заявителя и заставляют сторону-ответчика компенсировать убытки, связанные с задержкой госрегистрации. 

Список документов, необходимых для регистрации недвижимости: 

  • письменные заявления от сторон операции;
  • паспорта лиц, между которыми оформлялась сделка;
  • оригинал и копия "платежки" об уплате государственной пошлины;
  • для юридических лиц нужно подать выписку из госреестра предприятий;
  • если лицо действует от имени юридического лица, ему необходимо подать документ, уполномочивающий его на осуществление подобной операции;
  • продавец должен документально доказать свои права на объект операции;
  • техпаспорт, планы и описания для помещений;
  • договор купли-продажи в двух экземплярах;
  • если одна из сторон работает через третье лицо (представителя), должна быть подана нотариально заверенная доверенность;
  • если речь идет о семье (в случае с жилой недвижимостью), должно быть нотариально оформленное согласие супруга или супруги. Если один из них умер, нужно подать соответствующие документы;
  • если собственник не достиг совершеннолетия или не может быть признан дееспособным, нужно подать разрешительные на осуществление операции документы из органов опеки;
  • если продается часть жилья, нужны согласия от соседей или госорганов на отсутствие претензий. 

Нужно обратить внимание, что в зависимости от условий договора, пакет нужных документов может меняться.

 
7
 



Добавить комментарий

Ваше имя


Комментарий


Код