File does not exists! (adv.html)
Главная Статьи Квартиры будут покупать, а инвестировать — в торговые центры и офисы
Статьи

19.12.2006
Квартиры будут покупать, а инвестировать — в торговые центры и офисы

Насыщения рынка коммерческой недвижимости столицы в 2007 г. эксперты не ожидают. Зато говорят о еще большем росте инвестиционной активности и увеличении числа сделок по рефинансированию. Вложения в офисные, торговые и складские помещения принесут инвесторам на 1-2% годовых меньше, чем в текущем году, но все равно останутся интересными. Особенно для иностранных компаний и фондов, присутствие которых на московском рынке коммерческой недвижимости еще больше увеличится. Жилая недвижимость столицы, напротив, инвестиционную привлекательность утратила. Но других таких же доходных способов вложения средств для граждан по-прежнему немного. Поэтому частные инвесторы не исчезнут с рынка, несмотря на недовольство московских властей.

В конце 2006 г., по оценке аналитического отдела компании "Новая площадь", средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке Москвы составила $5048, в сегменте жилья бизнес-класса - $5388, экономкласса - $3619-4128. В АН "Домострой" прогнозируют, что к концу 2007 г. стоимость 1 кв. м в объектах бизнес-класса составит $5750-13 800, экономкласса - $1725-4500. Часть жилья, относящаяся к бизнес-классу, в течение 2007 г. может быть вытеснена в экономкласс.

Коммерция в почете

По подсчетам экспертов компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), к концу 2007 г. объем рынка коммерческой недвижимости может достичь $4 млрд. В 2006 г. наметилась тенденция доминирования иностранных инвестиций на российском рынке, в 2007 г. аналитики ожидают ее укрепления. Константин Деметриу, директор департамента по вопросам привлечения инвестиций по России и СНГ Jones Lang LaSalle (JLL), добавляет, что в будущем году с иностранными фондами будут конкурировать российские, создаваемые крупными компаниями самостоятельно или совместно с иностранными партнерами. "Доходность в 9-11%, которая в 2007 г., скорее всего, уменьшится на 1-2%, все еще интересна западным инвесторам, для которых она по-прежнему превышает привычную "европейскую" норму в 4-5%", - отмечает Деметриу.

По словам Сергея Кузнецова, директора департамента рынков капитала C&W/S&R, в следующем году инвесторы будут с большим интересом рассматривать вложения на стадии девелопмента. По объему привлекаемых инвестиционных ресурсов, скорее всего, будет лидировать торговая недвижимость. "2006 год ознаменовался значительно усилившимся интересом инвесторов к приобретениям качественных торговых объектов, и в 2007 г., скорее всего, будет зарегистрировано рекордное число сделок по продажам торговых центров, - отмечает Нина Новикова, директор департамента исследований торгового рынка CB Richard Ellis Noble Gibbons. - В 2007 г. в Москве к выходу на рынок запланировано 16 ТЦ общей площадью около 1 млн кв. м".

"В 2006 г. на торговом рынке появились новые бренды: Decathlon, Debenhams, Tara Jarmon, Castorama, Peacocks и др., - говорит Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers Int. - Западные ритейлеры выходят на него, в частности, через покупку сети франчайзера". По словам Гасиева, франчайзинг станет одной из развивающихся тенденций в торговом сегменте в будущем году. "Зарубежные игроки хотят быть представленными в России, но чаще всего не желают заниматься поиском локальных партнеров", - утверждает он.

Революционных изменений в 2007 г. на рынке офисных помещений не ожидается, уверен Сергей Леонтьев, генеральный директор Vesco Realty. По данным C&W/S&R, в 2007 г. на рынок должно выйти 1,4 млн кв. м офисных площадей. "С открытием новых высококлассных БЦ арендные ставки на них будут расти медленнее", - отмечает Леонтьев. По мнению Александры Кадченко, заместителя руководителя отдела исследований и аналитики Praedium, увеличение арендных ставок на офисы класса А и В будет незначительным, в пределах инфляции. Эксперты CB Richard Ellis Noble Gibbons считают, что одной из главных интриг следующего года станет развитие проекта "Большой Сити". "Интерес девелоперов к участкам на данной территории огромен. Скорее всего, мы будем свидетелями перепродаж на данной территории, а также обостренной конкурентной борьбы инвесторов за оставшиеся участки", - уверены они.

На рынке складских помещений, по мнению Дениса Соколова, ведущего аналитика отдела исследований C&W/S&R, в 2007 г. сохранится дефицит качественных площадей, но появятся первые признаки стабилизации "при условии своевременной реализации анонсированных проектов". По словам аналитика, строительство складов класса В становится для девелоперов менее выгодным: арендная ставка для них ниже, а затраты на строительство соизмеримы с классом А. По мнению Елены Веселовой, руководителя отдела маркетинга "Эспро", арендные ставки на склады класса А увеличатся в 2007 г. до $140-150 за 1 кв. м (без учета НДС и операционных расходов), а себестоимость строительства превысит $800 за 1 кв. м.

Жилье внаем

На рынке жилья эксперты предрекают стабилизацию и обещают, что в 2007 г. недвижимость будет расти в цене "приемлемыми темпами", т. е. до 1-2% в месяц.

Прирост цен к концу 2007 г. на 10-30% прогнозируют председатель экспертного совета по доступному жилью Совета Федерации Иван Грачев и вице-президент МАИФ Валерий Казейкин. О положительной динамике цен в 2007 г. говорят в компаниях "Миэль-Недвижимость" (ожидаемый рост - от 10% до 35% на новостройки в зависимости от проекта), "Домострой" (в среднем 15% за год), "Золотые ворота". Напротив, Константин Апрелев, вице-президент РГР, считает, что в следующем году цены могут снизиться на 10-15%. По крайней мере на новостройки на ранней стадии строительства - из-за высоких рисков - и самые дешевые квартиры вторичного рынка, т. е. хрущевки, которые были переоценены в период ажиотажного спроса. Падения цен на эту недвижимость ожидают и в "Домострое".

Цены реальных сделок уже снизились, утверждает Апрелев, и будут снижаться, пока не восстановится покупательная способность среднего класса. Ипотека, которая призвана эту способность стимулировать, позволяет немногим москвичам улучшить жилищные условия на одну комнату, этот спрос и будет реализовываться, говорит Апрелев.

По словам Сергея Озерова, финансового директора DeltaCredit, в 2007 г. ипотечные продукты банков и условия выдачи кредитов будут оптимизироваться - иными словами, кредиторы станут еще лояльнее к заемщикам, - а ипотечный рынок будет расти столь же быстро, как и в предыдущие годы. Но, как уверяет Игорь Жигунов, начальник департамента продаж Городского ипотечного банка, в ближайшей перспективе это не подстегнет рост цен. "Пока ипотека занимает 5% рынка, даже если этот процент в будущем году возрастет вдвое, ситуацию на рынке это не изменит", - говорит он.

"Подавляющее число москвичей не в состоянии платить по $150 000 за однокомнатную квартиру на окраине, - говорит Елена Комова, директор управления маркетинга АН "Домострой". - Многие покупатели ушли с рынка или заняли выжидательную позицию". Роман Мурадян, генеральный директор брокерского дома "Золотые ворота", считает, что ожидание продлится примерно до марта 2007 г.

Сужение возможностей приобрести даже недорогую квартиру приведет в 2007 г. к динамичному росту цен на жилье внаем, считает Леонтьев. В компании Delta Estate ожидают, что уже к середине года цена аренды однокомнатной квартиры площадью 40 кв. м в панельном доме вне пределов ТТК (такая квартира стоит сейчас около $180 000) достигнет $900 в месяц.

Предполагаемый объем инвестиционных сделок в течение 2007 г., по оценке Комовой, не превысит 10% (в 2006 г., по разным оценкам, их было от 15 до 70%). Платежеспособная часть москвичей и представителей региональных элит продолжит инвестировать средства в покупку квартир в столице, уверены в "Миэле". Просто потому, что других столь же надежных способов сохранить деньги от инфляции нет.

Но если начнется одобренная правительством среднесрочная жилищная программа "Москвичам - доступное жилье" на период 2007-2009 гг.", над доработкой которой трудится Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы, квартир на продажу в Москве останется меньше. При сохраняющихся объемах ввода около 5 млн кв. м жилья в год власти намерены, в частности, все больше площадей направлять на социальные программы - с целью вдвое сократить очередь, в которой сейчас 188 000 семей. А также строить доходные дома, государственные и частные.

Для реализации приоритетного нацпроекта на территории Москвы потребуются изменения в Гражданский, Налоговый, Градостроительный, Жилищный, Земельный кодексы РФ. Поправки будут вноситься через Мосгордуму. Идея дифференцировать налоговые ставки для тех, кто имеет более одной квартиры в собственности, уже поддерживается и на федеральном уровне.





Добавить комментарий

Ваше имя


Комментарий


Код







File does not exists! (adv.html)
File does not exists! (adv.html)
File does not exists! (adv.html)
File does not exists! (adv.html) File does not exists! (adv.html) File does not exists! (adv.html)