Главная Статьи Ипотека: что скрывают сверхнизкие ставки?
Статьи

07.03.2008
Ипотека: что скрывают сверхнизкие ставки?

Определяющий фактор при выборе программы ипотеки – процентная ставка кредита. Естественно, предложения с беспрецедентно низкими процентными ставками сразу привлекают к себе повышенное внимание. Но так ли уж выгодны подобные предложения, как кажется на первый взгляд? Какие нюансы у ипотечных программ со ставками до 9 %? Существует ли реальная тенденция на понижение процентных ставок?

 


 

Кредиты в «экзотических» валютах

С января этого года «Банк Москвы» начал новую программу ипотечного кредитования на срок до 10 лет с процентной ставкой в 6 % годовых. Самое интересное в этой программе – валюта, в которой оформляется кредит: это японские иены. Необычный выбор валюты кредита объясняется просто – Банк Москвы сумел привлечь крупный кредит в японском банке «Мичиноку». Кроме того, курс японской иены относительно стабилен и имеет высокую предсказуемость, что позволяет избежать риска непредвиденных скачков в условиях волатильности курса остальных ипотечных валют.

Ранее «Банк Москвы» открыл аналогичную программу ипотечного кредитования в швейцарских франках, но низкую процентную ставку не удалось уберечь на первоначальном уровне. В начале года ставку пришлось повысить с первоначальных 7 % на 1-2 % ввиду укрепления швейцарского франка по отношению к рублю. Однако программа всё же оправдала ожидания – в прошлом году кредиты во франках составили более половины ипотечных кредитов банка по Москве. Очевидно, что подобную популярность ипотечным кредитам во франках обеспечили именно низкие процентные ставки, поэтому подобный «ход конём» повторён, но уже с иеной.

Каковы же противовесы, какие факторы компенсируют такой сверхнизкий уровень процентной ставки кредита?

В первую очередь, это более строгие условия кредитования, в частности - снижение сроков выплат до 10 лет, а также необходимость подтверждения своего дохода справкой по форме 2-НДФЛ.

Во-вторых, конвертация привычных валют в «экзотические» и обратно добавляет дополнительные траты за счёт разницы цен купли-продажи. Потери могут сказаться даже с учётом льготного курса банка для экзотических валют. Да и подозрительно пока выглядят для россиян кредиты во франках и иенах, несмотря на обещаемую выгоду.

Тем не менее, в планах «Банка Москвы» обеспечить к апрелю 2008 года выдачу кредитов в иене на 30-35 миллионов долларов.

Сверхдешевые ипотечные кредиты в рублях

В середине прошлого года «Строительное управление № 155» (СУ-155) и «Независимый строительный банк» объявили о совместной программе ипотечного кредитования. В 2007 году за эту программу СУ-155 и «НС банк» были удостоены Национальной банковской премии в номинации «Проект Года».

Программа удивила процентными ставками – всего 8 % годовых в рублях. Для сравнения: средняя ставка ипотечного кредитования в рублях составляет около 13 % годовых. Впрочем, необычная ставка действует только до подписания договора купли-продажи квартиры. То есть в течение двух-трёх лет, пока идёт строительство жилья, заёмщик выплачивает заявленные сверхнизкие проценты. Но после сдачи строительства процентная ставка возрастает. Тем самым компенсируются сэкономленные в первые два-три года деньги.

На вопрос же «Каковы будут проценты после завершения строительства?» начальник финансового отдела СУ-155 уклончиво отвечает «Разве можно это предсказывать?». Но если учесть, что уже после оформления квартиры в собственность ставка по кредиту приравнивается к ставке рефинансирования Центробанка плюс дополнительные 5 %, то стоит ожидать 15-16 %.

Также СУ-155 с начала этого года проводит подобную программу в сотрудничестве с «Банком Москвы». Запущенная в январе, программа предлагает ипотечное кредитование c фиксированной рублёвой ставкой в 8,5 % на этапе строительства.

По окончании строительства начинают действовать ставки «Банка Москвы», предусмотренные на покупку жилья на вторичном рынке. При этом максимальный срок кредитования составляет 30 лет.

В северной столице похожую программу предоставляют ЗАО «Строймонтаж» совместно с банком «Санкт-Петербург». Первоначальная процентная ставка в рублях составляет 8 %, а минимальный первоначальный взнос составляет 5 % от стоимости квартиры. Однако подобное предложение действует в течение одного года погашения кредита, а сама программа заканчивается вот уже 30 апреля сего года.

Очевидный минус этих программ – возрастание процентной ставки после завершения стадии строительства недвижимости. Заманчивый низкий процент может не оправдать ожиданий желающих сэкономить. Кроме того, вопреки заявленному на сайте СУ-155, размер минимального первоначального взноса ипотеки в «низкопроцентных» программах составляет не 10 % от стоимости недвижимости, а в 3 раза больше – 30 %.

 

 

Стоит ли ожидать снижения процентных ставок?

Таким образом, реальная материальная выгода от появившихся в прошлом году ипотечных кредитов с низкой процентной ставкой зачастую сомнительна. Низкий процент ставки компенсируется её ростом в дальнейшем, либо другими нюансами. Кроме того, при пользовании ипотечным кредитом со ставкой ниже ставки рефинансирования Центробанка, заёмщикам приходилось платить налог на прибыль. Сейчас эта проблема решена поправками, внесёнными в Налоговый кодекс в начале этого года.

В 2008 году руководство страны поставило задачу сделать ипотеку в России массовой и дешевой. По итогам совещания по реализации нацпроекта «Доступное жилье» было заявлено, что ставка рефинансирования по ипотечным кредитам будет продолжать снижаться.

Но, несмотря на некоторые оптимистичные прогнозы и очевидную необходимость, в самом ближайшем будущем стоит ожидать скорее роста процентных ставок для ипотеки, а не наоборот. Ассоциация российских банков рекомендует банкам повышать процентные ставки по ипотеке и «не заниматься неоправданным популизмом для привлечения клиентов». Коммерческие банки с февраля подняли процентные ставки по ипотечным кредитам в среднем на 1-1,5 %.

По прогнозам экспертов, снижение процентных ставок если и ожидается, то только в третьем квартале этого года. Но на массовое появление выгодных предложений по процентным ставкам рассчитывать все-таки не стоит – основные надежды возлагаются лишь на долгосрочную перспективу. В данной перспективе снижения процентных ставок ипотеки можно ожидать только при учёте снижения уровня инфляции и создании государством механизмов рефинансирования.

Текст: Михаил Смышляков, homeweek.ru

 
4
 



Добавить комментарий

Ваше имя


Комментарий


Код