File does not exists! (adv.html)
Главная Статьи Испания строит по правилам
Статьи

20.03.2008
Испания строит по правилам

 

В 2007 году в Испании было построено около 865 тысяч новых объектов недвижимости. Кризис на рынке недвижимости США пока на Испании явным образом не отразился. Правда, по оценкам экспертов, в 2008 году объем строительства снизится на 10 % - до 775 тысяч объектов. При этом объем производства в строительной промышленности вырастет на 4,5 %. Такой вот испанский парадокс.

Тренды и предпочтения

В Испании строят много и многие. На долю 10-15 крупнейших застройщиков, среди которых группы «Dragados», FCC, OHL, «FERROVIAL», «Reyalurbis», «Martinsa-Fadesa», «Metrovacesa», «Euromarina», «Gomendio» приходится около 20 % объемов строительства. Кстати, при выборе строительной компании специалисты советуют обращать внимание на те, акции которых размещены на испанской бирже, - «Bolsa de Madrid».

Приоритеты в строительстве в Испании отданы жилой, а не коммерческой недвижимости. В зависимости от градостроительных планов развития каждой области страны это соотношение варьируется от 80/20 до 90/10. Сегодняшним трендом на рынке является развитие крупными строительными компаниями целостных инфраструктурных систем, ориентированных на средний класс. Еще одно название таких жилых комплексов - «урбанизация».

 


 

Другой тренд рынка - интенсивная застройка юго-восточного побережья в Алмерии (так называемого virgin coasts - девственного побережья), продолжающееся строительство в «перезагруженной» зоне Аликанте (на побережье и в отдаленных от моря районах). Строительство бурлит также в Мадриде, Барселоне, Валенсии, Бильбао, в треугольнике Севилья - Кадиз - Малага.

Основные объемы строительства ориентированы на внутренний спрос и испанского покупателя. По оценкам Марка Притчарда (Marc Pritchard), менеджера по развитию рынков из компании «Taylor Woodrow», 85 % площадей строится преимущественно в городах в качестве первичного жилья для самих испанцев и только 15 % - как второй дом или «жилье для отдыха». Среди покупателей «жилья для отдыха» примерно половину составляют иностранцы. Таким образом, ежегодные покупки иностранцами жилья в Испании можно оценить в 60-65 тысяч объектов. Зато это наиболее дорогой сегмент недвижимости.

Национальные предпочтения иностранных покупателей (за исключением строительства под заказ) практически никак не учитываются местными архитекторами и застройщиками. Кроме объектов стоимостью 1,5-3 миллиона евро и выше, строящихся по индивидуальным проектам. Ведь в Испании жилье сначала строится, а потом продается. Покупателями же выступают как сами испанцы, так и клиенты из Западной и Восточной Европы, а также «люди с деньгами» из арабских стран. Находясь в рамках общей градостроительной концепции региона и разрешительной документации на строительство, архитекторы в основном следуют своей интуиции.

«С увеличением свободы передвижения потребителя произошло смещение спроса в пользу интернационализации, - утверждает генеральный директор компании «BENNECKE» Елена Иванова. - Национальные нотки в проектировании всегда остаются, но мелодия самой архитектуры становится все более универсальной и современной. Таким образом, проектировщики сочетают пожелания национальных и иностранных потенциальных покупателей, компенсируя увеличивающийся приток иностранных потребителей».

Испания - это не один рынок недвижимости, это много разных рынков

 


 

Качество и количество

Во многих рекламных материалах риэлторов и застройщиков можно увидеть приятную, но непонятную фразу: «При отделке и строительстве используются только лучшие материалы». «Хотя это рекламный ход (никто ведь не напишет: «Мы используем плохие или худшие материалы»), в нем содержится большая доля истины, - поясняет генеральный директор компании «Duna Blanca Mediterraneo» Александр Зименков. - Начиная с качества бетона и кирпича, которое проверяется соответствующими организациями на соответствие национальным стандартам или ISO».

В Испании несущие конструкции делаются в основном из железобетона, в качестве облицовочных и отделочных материалов используются кирпич, мрамор, природный камень, керамика и гипсокартон. Существует мнение, что испанцы не уделяют особого внимания качеству отделки фасадов, не случайно придумав «испанскую штукатурку», изящно скрывающую неровности. С другой стороны, штукатурка типа monocapa разработана для продления срока службы цветового покрытия в 4 раза по сравнению с обычной покраской. Поскольку 90 % жилья в Испании рассчитано на средний класс, для его отделки используются в основном материалы испанских производителей. По своей эстетике и качеству они не уступают итальянским или немецким аналогам. Елена Иванова: «Критериями высокого качества отделки могут быть низкие коэффициенты кривизны стен, высокотехнологичная окраска поверхностей, плотность и точность прилегания элементов». В целом же используемые материалы соответствуют стандартам ISO.

Прогресс технологии производства стройматериалов и увеличение объемов производства дали существенный толчок к усилению контроля над качеством. Большинство крупных компаний используют проверенные безопасные и экологически чистые материалы, нейтральные по отношению к окружающей среде и здоровью человека. Ведь чтобы реализовать проект, застройщику необходимо предоставить лицензии не только на сам проект, но и на все материалы, которые будут в нем использованы.

Так что означают «стандарты строительства по-испански»? «Чтобы ответить на этот вопрос, важно понять, что Испания - это не один рынок недвижимости, это много разных рынков», - объясняет Гаспар Лино (J.Gaspar Lino), генеральный директор девелоперской компании «Peninsula». Это означает, что, несмотря на общенациональные стандарты и законодательную базу, в каждой провинции и регионе есть свои правила и особенности строительства, а значит, и свои стандарты. С точки зрения Гаспара Лино, этим Испания и отличается от своих европейских соседей с «мононациональными» рынками недвижимости.

 


 

Испания давно стала лидером в так называемом жилом туризме (residential tourism). Самым развитым рынком жилого туризма считается Андалусия, а самым известным местом - Марбелья. Эксперты утверждают, что именно здесь строится лучшая недвижимость, с точки зрения стандартов и качества. Ответ на вопрос «Почему это так?» кроется в том, что рынок Андалусии стал развиваться раньше других - 50 лет назад. Изначально он был сильно ориентирован на европейцев, испытав их влияние. Здесь селились англичане, немцы, ирландцы, датчане, которые постепенно вовлекались в региональную экономику. А потому этот регион стал более европейским, чем какой-либо другой в Испании.

«Я помню еще времена, когда ни один дом в Испании не использовал двойные стеклопакеты. Наша компания стала их устанавливать 20 лет назад. Потому что многие наши клиенты были из Германии. И они считали, что двойные стекла в домах - признак высших стандартов», - вспоминает Гаспар Лино. Сейчас это уже норма. К высшим стандартам относится также использование в домах нескольких типов обогрева: центральное газовое, «теплый пол» и инверторные кондиционеры. Конечно, использование разных типов отопления требует повышенного качества строительства.

К составляющим стандартов строительства относятся еще два важных аспекта - площадь помещений и инфраструктура. Например, в Андалусии минимальная площадь апартаментов с двумя спальнями составляет 90-100 квадратных метров, а на Коста Бланке или в Мурсии, где плотность застройки высока, такая квартира вряд ли превысит 60-70 квадаратных метров. Хотя их стоимость будет примерно равной. В итоге - массовые рынки, например, Коста Бланки и Мурсии, где строительный бум начался 5-6 лет назад, заметно проигрывают в развитости.

Все в руках aparejador

Однако стандарты, сертификация и качество материалов - это лишь одна сторона строительства. Не менее важно для любого человека, хоть раз столкнувшегося с ремонтом или стройкой, знать, чьи руки этот дом или виллу строили и кто проверял работу.

Как и в России, где большинство объектов строится представителями солнечной Средней Азии, так и в Испании часть строительных работ осуществляется рабочими-эмигрантами из Марокко, Эквадора, Перу, Колумбии и Аргентины. Однако их численность не превышает одной трети от общего числа занятых в этой сфере. За последние два года количество рабочих-эмигрантов снизилось на порядок в связи с ужесточением надзора за строительством. Признаком особого шика считается привлечение итальянских, немецких и восточноевропейских строителей. Разумеется, что такие профи возводят дорогие и эксклюзивные проекты.

Строительство фундамента, стен, перекрытий, отделка, проводка электрики и сантехнические работы ведутся под наблюдением технического инженера - aparejador (в известной степени соответствует нашему прорабу). От этого человека зависит завершение строительства в срок, а также его конечная стоимость. Ведь именно aparejador выбирает наиболее эффективные методы строительства и соответствующие бюджету проекта стройматериалы.

Любое строительство в Испании с самого начала ведется под архитектурным надзором. Лицензия на строительство выдается местным органом власти только после предварительного согласования с местной же коллегией архитекторов и градостроительным советом. Приемкой построенного объекта занимается специальный отдел при мэрии.

 


 

На каждом этапе производится сертификация работ и сдача их генподрядчику. Более того, все работы жестко контролируются независимой инженерной компанией (ее услуги оплачивает сам застройщик), договориться с которой о снисходительном отношении к каким-либо строительным огрехам, по мнению всех опрошенных нами экспертов, невозможно. Потому что таких компаний в стране мало, среди них высока конкуренция, они очень дорожат своей репутацией, а еще больше - своей лицензией. Тем более, что в случае выявления нарушений строителей или взяточничества чиновников испанские власти действуют быстро и решительно.

Например, в прошлом году правоохранительные органы страны арестовали 57 человек и еще 126 предъявили обвинения в махинациях с недвижимостью, жертвами которых стали британские инвесторы. Министерство по делам окружающей среды снесло более 660 домов и гостиниц, построенных слишком близко к береговой линии (по закону строительство разрешено не ближе 106 м). Чтобы исключить такие случаи в будущем и создать максимально безопасные условия для инвесторов, испанская полиция начала составлять реестр всей незаконно построенной недвижимости в стране.

Архитектурным надзором, контролем мэрии, инженерной компании, выдачей сертификата на проживание (livability certificate) строительство не ограничивается. «В дополнение к этому любое строительство, начиная со стадии off-plan, гарантируется банком, а по его окончании мы предоставляем покупателю 10-летнюю гарантию, подкрепленную страховой компанией», - добавляет Марк Притчард из «Taylor Woodrow». Причем такие гарантии и страховки дает не только его компания. Их дают все застройщики в Испании. И если в течение десяти лет что-то произойдет с вашей виллой, квартирой или апартаментами, строители все исправят, а страховая компания оплатит эту работу.

Где и как строят?

В торговле есть понятие «ходовой товар», в недвижимости - популярные проекты. По мнению Александра Зименкова, одной из особенностей «средиземноморского» стиля является наличие существенных открытых площадей-террас, соляриев, больших балконов, что далеко не всегда соответствует предпочтениям россиян. «На Ибице господствуют прямые линии и белые цвета, - дополняет Гаспар Лино. - На Майорке преимущество отдается орнаменту, «теплой архитектуре» и стилю country».

В Каталонии, на Коста Брава, используется плоская черепица для крыш и часто применяется природный камень для наружной облицовки. Для полов - керамическая плитка светлого цвета. На юге, наоборот, в чести овальная черепица песчаного цвета, преобладают белые или земляные оштукатуренные фасады и рустичная, красноватого цвета, керамика для отделки полов. Дерево нередко используется на юге, но только для обрамления террас и строительства ажурных основ для вьющихся растений (пергол). Многие андалузцы предпочитают обставлять свои дома мебелью «имперского» стиля.

 


 

По утверждению Елены Ивановой, «популярность» проектов строго зажата между бюджетом покупки и желаемым местоположением объекта. «В пяти минутах ходьбы можно встретить до восьми архитектурных стилей в одной ценовой категории. А поскольку недвижимость покупается сердцем, то сколько людей, столько и предпочтений. Популярность создается рекламой и, как правило, ограничена предложением застройщика или риэлтора». С другой стороны, можно встретить искусственное ограничение предложения. Оно связано с тем, что некоторые продавцы недвижимости более мотивированы в продаже тех объектов, от продажи которых они получают большую прибыль, не взирая на качество.

Испанский рынок недвижимости пестрит стилями: от классики с колоннами до аскетизма кубических форм. С интеграцией Испании в Европу и увеличением притока иностранцев в архитектурной стилистике произошло много изменений. Когда-то национальные предпочтения были значимы, и почти все застройщики придерживались средиземноморского стиля, сейчас большинство такой недвижимости осталось только на вторичном рынке.

«Под ключ» по-испански

Для испанского «под ключ» характерно то, что законченные дома продаются уже с кухонной мебелью и бытовой техникой, а также со встроенными шкафами, рекомендованными архитектором. Покупателю остается только выбрать оставшуюся мебель для спальни, гостиной и большой террасы с бассейном и наслаждаться закатом Средиземного моря.

На испанском рынке в пакет предложения на объекты эконом-класса всегда включены встроенные шкафы, готовые санузлы и меблированные кухни, правда, в основном без электрооборудования. Однако 90 % риэлторов предложат электрооборудование и осуществят установку, что окажется дешевле, чем приобретение и установка этого оборудования самостоятельно, и уж, конечно, менее хлопотно. Есть застройщики, которые предлагают жилье с полным комплектом кухонного и прочего электрооборудования, с готовыми к эксплуатации системами сигнализации и кондиционирования, с установкой аудиосистем. Такие предложения могут быть на 10-20 % дороже стандартных.

 


 

Более дорогостоящая отделка, например, использование мрамора и паркета вместо керамической плитки, как и окраска стен в технике «сатин», ведет к удорожанию объекта примерно на 8-10 % по сравнению со стандартной отделкой. Полная меблировка 3-комнатной квартиры добавит к стоимости от 4 до 7 тысяч евро.

А вот строительство эксклюзивных вилл выходит за рамки испанского стереотипа, как по своему архитектурному стилю, дизайну, так и по отделочным материалам, и по качеству самого строительства. Для отделки, например, полов и стен ванных комнат используется природный камень из Италии. Стоит упомянуть также систему «умный дом», освещение и электроприборы немецкой фирмы «Merten». Дизайнерские итальянские входные бронированные двери, внутренние двери и встроенные шкафы фирмы «Lualdi», кухни «Salvarani» с бытовой техникой «Miele», «AEG» и «Samsung», сантехника от «Jacuzzi Duravit» и «Globo» - вот только небольшой перечень эксклюзивных материалов и техники, которые могут быть использованы при отделке и меблировке виллы.

Материал подготовлен журналом «Homes Collection»

 
1
 



Добавить комментарий

Ваше имя


Комментарий


Код







File does not exists! (adv.html)
File does not exists! (adv.html)
File does not exists! (adv.html)
File does not exists! (adv.html) File does not exists! (adv.html) File does not exists! (adv.html)