File does not exists! (adv.html)
Главная Дом за рубежом Дом на Кипре: все особенности выбора
Дом за рубежом

27.08.2008
Дом на Кипре: все особенности выбора

 

Темой рубрики стало исследование рынка недвижимости Кипра. Его популярность у инвесторов из европейских стран и России легко объяснима. Стабильное развитие экономики, низкий уровень инфляции – на уровне 3 %, невысокие ставки налогов, рост стоимости недвижимости – все это критерии инвестиционной привлекательности. А великолепные пляжи, мягкий климат и территориальная доступность позволяют рассматривать такое инвестиционное вложение еще и как покупку «второго дома».

В выборку вошло 7500 объектов, которые кипрские застройщики и риэлторские компании предлагали своим покупателям в мае 2008 года. В исследовании рассматриваются следующие районы: Пафос, Лимассол, Ларнака, юго-восточное побережье Кипра (греческая территория района Фамагуста) и в ограниченном виде столица Кипра – Никосия. Она является центром общественной жизни страны, но никак не курортом. Поэтому в Никосии рассматривались только жилые комплексы, предназначенные для продажи иностранным гражданам.

 


 

В целом по Кипру

В мае 2008 года средняя стоимость квадратного метра жилья на Кипре составила 2400 евро. Самым дорогим городом острова является Лимассол, где квадратный метр стоит 2843 евро, чуть уступает ему в цене Пафос, где этот показатель держится на уровне 2500 евро, Ларнака (2380 евро) находится в среднем ценовом диапазоне, недвижимость на юго-восточном побережье (Протарас) чуть доступнее – 2279 евро. Замыкает ценовой рейтинг Никосия (1987 евро). На диаграмме 1 представлены средние цены на первичную и вторичную недвижимость в разных районах Кипра.

 


 

Важно отметить, что в целом по Кипру квадратный метр вторичной и первичной недвижимости стоит практически одинаково, но в Лимассоле разница очень существенна – жилье в новостройках в среднем на 21 % дороже «вторички». В Пафосе и Ларнаке этот отрыв заметно меньше – 6–7 %. А вот на юго-востоке, в районе Протараса и в Никосии новостройки, напротив, дешевле, чем жилье на вторичном рынке, на 6 и 13 % соответственно.

На диаграмме 2 представлен рейтинг районов по количеству предложений. Наибольшее количество объектов, выставленных на продажу, приходится на Пафос (около 32 %). Юго-восток (Протарас) и Ларнака также предлагают большое количество вариантов (27,6 % и 26 % от общего количества объектов выборки). В Лимассоле предложение жилья не такое обширное – 12,2 %, то есть чуть меньше тысячи объектов. Несмотря на то, что в настоящее время активно застраивается Никосия, предложений для иностранных инвесторов в городе совсем немного.

 


 

Если говорить о распределении объектов по первичному и вторичному рынку, то более 75 % предлагаемого жилья находится в новостройках и зачастую на этапе off plan.

В Ларнаке из всего спектра предложений почти 82 % – новое жилье, в Пафосе – 78 %, на юговостоке Кипра (Протарас) –75,5 %. В Лимассоле 41 % всех объектов, предлагаемых к продаже, находится на вторичном рынке, но, тем не менее, это достаточно новые объекты, большая часть которых была построена 3–4 года назад.

В Никосии вторичное жилье составляет почти половину предложений.

На диаграмме 3 показано, как распределяются жилые объекты в новостройках по срокам ввода в эксплуатацию. Около 18 % из них уже построены и готовы к заселению, 40 % приходится на объекты, которые достраиваются и будут сданы в течение полугода–года. Более 1600 объектов (21 %) примут своих жильцов в течение 1–1,5 лет и чуть менее 1500 (19 %) – только через 2–2,5 года. Ряд девелоперов выставляет на продажу объекты, строительство которых завершится только в конце. Правда, таких предложений немного, около 2 % от общего количества.

 


 

На диаграмме 4 наглядно представлены доказательства того, что покупка объектов в инвестиционных целях выгодна на ранних стадиях строительства. Здесь действует принцип: чем выше готовность, тем дороже недвижимость. Если покупается объект на стадии проекта (off plan со сроками сдачи через 2–2,5 года), можно рассчитывать, что стоимость квадратного метра будет на 20% меньше, чем в готовых домах. В случае покупки жилья в доме, который будет сдан в ближайшие год­полтора, цена будет ниже лишь на 6–8 %.

 


 

На диаграмме 5 представлена структура рынка по типу жилых объектов. В основном на Кипре строятся и продаются апартаменты (их доля 59 % в общем объеме), далее идут виллы (около 30 %), таунхаусов и сдвоенных домов (так называемых соединенных домов, рассчитанных на две семьи: они разделены по вертикали глухой стеной, а земельные участки отгорожены) предлагается 8 % и 5 % соответственно. Интересная особенность – очень редко встречаются поселки, где девелоперы предлагают покупателям только один тип жилья. Как правило, в новых комплексах наряду с дорогими виллами возводятся и более бюждетные сдвоенные дома. Также в строящихся комплексах могут сочетаться апартаменты и виллы.

 


 

Самыми популярными среди апартаментов являются квартиры с двумя спальнями (55 %), в 2,5 раза меньше предлагается односпальных апартаментов – 22 %, еще меньше трехспальных – 17 %. И уж совсем редкостью на Кипре считаются апартаменты с четырьмя и более спальнями – их всего 6% и студии (менее 2 %). При строительстве вилл преимущество отдается проектам с тремя спальнями (более 70 % объектов), реже – с двумя (около 18 %) и с четырьмя спальнями (12%). Около 80 % таунхаусов имеют две спальни, а для сдвоенных домов характерна планировка с двумятремя спальнями (96 %).

На диаграмме 6 приведена усредненная стоимость квадратного метра жилья в объектах разного типа, а также средние площади, характерные для этих типов.

 


 

В стоимость виллы, таунхауса и сдвоенного дома входит и участок земли. Виллы бизнескласса в новых поселках с 2–3 спальнями обычно располагаются на участках 4–6 соток. Для просторных вилл с четырьмя и более спальнями выделяют в среднем 7–10 соток. Участки у таунхаусов совсем небольшие (редко превышают две сотки), примерно такая же площадь (две­три сотки) и у сдвоенных домов.

Заканчивая обзор предложений в целом по Кипру, рассмотрим еще один критерий, влияющий на цену объектов, – наличие бассейна. Диаграмма 7 наглядно демонстрирует, насколько его наличие увеличивает среднюю стоимость квадратного метра жилья.

 


 

В жилых комплексах с апартаментами в подавляющем числе случаев (83 %) есть общий бассейн. Но если его нет, то и стоимость «квадрата» жилья в таком комплексе на 20–25 % дешевле.

Примерно такая же ситуация складывается и в поселках с таунхаусами и сдвоенными домами. В 7 7% и 71 % случаев соответственно они также имеют бассейн общего пользования. Если же таковой проектом не предусмотрен, у девелопера остается один выход – выставлять объекты по цене на 15–20 % ниже. Иначе обстоит дело с частными виллами. Их вообще сложно представить без бассейна, и тем не менее такие предложения встречаются, хотя их немного (около 4 %).

Средняя цена квадратного метра в доме без бассейна составляет 2097 евро. Более трети вилл застройщики предлагают с уже построенным или включенным в стоимость объекта бассейном, в таком случае цена квадратного метра в полтора раза выше – 3445 евро. Но в большинстве случаев (55 %) дома выставляются на продажу лишь с опциональной возможностью строительства бассейна и, как следствие, средней ценой квадратного метра почти на 22 % меньшей, чем у домов с уже построенным бассейном.

 

Пафос и его курорты

Более детальный анализ ситуации на рынке жилья начнем с Пафоса, который лидирует в рейтинге по количеству предложений – 31,7 % (диаграмма 2). Пафос находится в юго-западной части Кипра, отличается самым мягким климатом, фантастической красоты пляжами, множеством достопримечательностей и идеален для семейного отдыха. Немаловажно, что в 12 километрах от города расположен международный аэропорт, принимающий прямые рейсы из Москвы. Пафос и его окрестности считаются очень перспективным регионом, что подтверждает статистика объемов строительства. В 2007 году здесь было сдано более 63 тысяч квадратных метров жилья.

В среднем стоимость квадратного метра в Пафосе составляет 2500 евро. Наиболее значимыми по количеству предлагаемых к продаже объектов являются следующие курорты: Kato Paphos (21 % от всех предложений в Пафосе), Pegeia (14 %), Tombs of The Kings (11 %), Geroskipou, Tala, Kissonerga, Chlorakas, Konia, Emba, Armou, Mandria, Prodromi. На перечисленных курортах сосредоточено три четверти от всех предлагаемых к продаже объектов недвижимости региона. Более того, около 75 % продаваемых объектов – новостройки. На диаграмме 8 приведен ценовой рейтинг курортов Пафоса.

 


 

Самым дорогим оказался престижный пригород Пафоса – Кония, расположенный в 3 километрах от центра города. Именно здесь реализуются несколько роскошных проектов, таких как Konia Park, Konia Gardes, Konia Village. Все они состоят в основном из вилл, что, собственно, и объясняет лидерство Конии в рейтинге стоимости «квадрата» на побережье на момент проведения исследования. Безусловно, самый широкий спектр объектов предлагает Като Пафос – сердце Пафоса и та его часть, которая лежит непосредственно на побережье. Но в отличие от Конии, в Като Пафосе в основном предлагаются апартаменты и иногда таунхаусы, вилл практически нет. В среднем квадратный метр в городе стоит 2765 евро, при этом апартаменты оцениваются в 2600 евро, а вот таунхаусы – значительно дороже, примерно 4190 евро за «квадрат». Та же причина, что и в случае с Конией – большое количество вилл в листе продаж – позволяет подняться в ценовом рейтинге курортов Пафоса и занять почетное третье место престижному местечку Тала, расположенному рядом со знаменитым монастырем Святого Неофитоса, в 4 километрах от Пафоса. Именно в Конии и Тале сосредоточена почти треть от общего числа продающихся в районе Пафоса вилл.

Отдельно стоит отметить еще один район. В 12 километрах от Пафоса по дороге на самый известный пляж побережья Coral Bay расположена деревушка Пейя (Pegeia), где на выбор покупателей представлены апартаменты, таунхаусы и виллы в более чем десятке новых жилых комплексов. Средняя стоимость квадратного метра апартаментов здесь 2180 евро, виллы продаются по 2470 евро, таунхаусы – по 2313 евро.

Многие эксперты считают район Пафоса идеальным для комфортного проживания. Однако этот курорт, в отличие от шумного Лимассола, который облюбовали туристы из России, Греции и арабских стран, пользуется наибольшей популярностью в основном у европейцев. Здесь есть вся необходимая для жизни инфраструктура, международные школы, хорошо развитая медицина. При этом Пафос сохраняет статус самого зеленого побережья Кипра с белоснежными пляжами и прозрачной водой. В таблице 2 указаны минимальные и максимальные цены на основные типы объектов недвижимости курортов Пафоса, а также их площади.

 


 

Лимассол

Восточнее Пафоса находится Лимассол, который считается туристической и экономической столицей Кипра, а также вторым по величине городом после Никосии. Объемы строительства в этом регионе не такие впечатляющие, как в Пафосе, Ларнаке и на юго-востоке в греческом секторе района Фамагуста (Протарас). Зато недвижимость здесь самая дорогая на всем Кипре. Средняя стоимость квадратного метра жилья колеблется у отметки 2850 евро, причем цены на вторичную недвижимость и жилье в новостройках отличаются более чем на 20 % (см. диаграмму 1).

Основу предложений в Лимассоле составляют апартаменты (около 84 % от общего числа предложений). Стоимость квадратного метра в новостройках – 3197 евро, а на вторичном рынке –2650 за квадратный метр.

Наибольшее количество объектов предлагается на следующих курортах Лимасола: East Beach, Germasogeia, Pissouri, Agia Fyla, Agios Athanasios, Agios Tychonas, Mesa Gitonia, Ypsonas, Moniatis. В престижном районе Восточно­го пляжа доминируют объекты вторичного рынка. Для приобретения односпальных меблированных апартаментов площадью 50–55 квадратных метров потребуется 120–140 тысяч евро. А вот трехспальные апартаменты с видом на море и площадью 110–130 «квадратов» стоят уже от 375 тысяч евро до полумиллиона. Виллу в самом Лимассоле найти достаточно сложно. К тому же стоить она будет дорого. Например, дом с четырьмя спальнями в 1–2 километрах от моря обойдется в 1,2–1,4 миллиона евро.

Чуть севернее Лимассола в деревушке Germasogeia строятся пять элитных жилых комплексов с апартаментами. Цены здесь тоже «кусаются». За односпальные апартаменты площадью 55 «квадратов» застройщики просят около 170 тысяч евро, за двуспальные (80–90 «квадратов») – уже около 380 тысяч. А вот на вторичном рынке можно приобрести полностью меблированную и построенную 10 лет назад виллу площадью 370 квадратных метров, расположенную на участке в шесть соток, за 650 тысяч евро. Если непременно хочется новую виллу, то лучше поискать в деревушке Pissouri, которая находится на высоте 250 метров над уровнем моря между Лимассолом и Пафосом. В этом местечке строятся симпатичные особняки в современном архитектурном стиле. Средняя цена трехспальной виллы с участком 6–7 соток составляет 570 тысяч евро.

Ценовой рейтинг недвижимости в Лимассоле и его окрестностях представлен на диаграмме 9, а в таблице 3 – минимальные и максимальные цены объектов недвижимости.

 


 

Ларнака

Ларнака занимает третье место и в ценовом рейтинге районов Кипра, и в списке наиболее популярных курортных зон по количеству предложений. Она является третьим по величине городом Кипра. Однако у большинства туристов знакомство с островом начинается именно с Ларнаки, поскольку здесь расположен главный международный аэропорт.

Средняя стоимость квадратного метра в Ларнаке и ее окрестностях составляет 2400 евро. В мае 2008 года в продаже находилось около 2 тысяч объектов, 82 % из которых – в новостройках. Сравнительный анализ наиболее богатых предложениями недвижимости курортов Ларнаки, в которых ведется активное строительство, приведен на диаграмме 10.

Самой дорогой является недвижимость в туристической зоне Ларнаки. Средняя стоимость квадратного метра апартаментов в жилом комплексе здесь составляет 2930 евро, виллы же оцениваются в среднем 4100 евро за «квадрат».

К юго-западу от Ларнаки на мысе Kiti расположились три деревушки: Kiti, Tersefanou и Pervolia. В них ведется активное строительство, и на продажу выставлено множество объектов со сроками сдачи от полугода до двух лет. В Kiti, например, предлагаются апартаменты с одной спальней (в среднем 55 квадратных метров) по цене 2300 евро за «квадрат», двуспальные (90 квадратных метров) – по цене 2100 евро, а за просторные трехспальные апартаменты площадью 130 квадратных метров придется заплатить примерно 250 тысяч евро.

В местечке Pervolia строят в основном виллы. Двуспальную виллу (150 квадратных метров) с бассейном, расположенную в престижном поселке, можно приобрести за 360 тысяч евро, а трехспальная (180–190 квадратных метров) обойдется на 100 тысяч евро дороже. В курортном местечке Tersefanou рядом с большим гольф­полем предлагаются апартаменты с одной и двумя спальнями в пределах 2460 евро за «квадрат».

Интересен новый проект, который будет сдан в эксплуатацию только в марте 2011 года. Его строительство ведется в рыбацкой деревушке Zygi, где ресторанчики и таверны стоят вплотную друг к другу на самом берегу. Более пятидесяти одно и двуспальных апартаментов уже сейчас, почти за три года до ввода в эксплуатацию, выставлены на продажу по цене от 2400 евро за квадратный метр.

Курортная недвижимость в Ларнаке пользуется спросом у самих киприотов, здесь не так много туристов, как в Лимассоле, активно развивается яхтенный туризм, что положительно влияет на рост стоимости недвижимости в регионе. Таблица 4 дает ориентиры относительно минимальных и максимальных цен объектов разных типов в основных курортных зонах Ларнаки.

 


 

Греческий сектор района Фамагуста (Протарас- Паралимни - Айя-Напа)

Юго-восточное побережье сейчас очень активно застраивается, достаточно сказать, что около 80 % выставленных на продажу объектов приходится на новостройки. Около 30 % предложений – виллы в современных поселках, 57 % – апартаменты. В среднем по этому региону стоимость квадратного метра составляет 2278 евро. Заметим, что такая довольно низкая цена привлекает покупателей из России и Европы.

Жемчужиной юго-восточного побережья Кипра, безусловно, является Айя-Напа. Этот курорт соперничает с Ибицей по количеству клубов и дискотек, здесь выступают самые модные европейские диджеи. Протарас – один из самых молодых курортов Кипра. Этот тихий, уютный регион, с прекрасными пляжами и великолепными возможностями для дайвинга привлекателен для семейного отдыха. Паралимни – самый крупный населенный пункт в греческом секторе Фамагусты, который не только летом, но в зимние месяцы живет вполне активной жизнью. Сравнить среднюю стоимость жилья на этих, а также других курортах греческого сектора Фамагусты, богатых предложениями риэлторов, можно на диаграмме 11.

Наиболее дорогой район Протараса – Pernera. Это спокойное местечко, где строится множество вилл в непосредственной близости от моря, что и определяет высокую стоимость недвижимости. Второй в ценовом рейтинге идет Айя-Напа, где в основном строятся жилые дома и комплексы с апартаментами. Квартиру с одной спальней площадью 55 квадратных метров в двух минутах от известного пляжа Nissi Beach можно найти за 85–90 тысяч евро, двуспальные апартаменты (80–90 «квадратов») будут стоить уже около 230 тысяч евро, а небольшой дом (около 200 «квадратов») с тремя спальнями и бассейном обойдется в 500 тысяч евро.

Вполне доступные по цене комплексы строятся в городках Freranos и Liopetri, которые располагаются в 9 и 4 километрах от моря соответственно. Здесь можно найти небольшое бунгало на две спальни в пределах 200–220 тысяч евро. Встречаются также односпальные апартаменты стоимостью до 60 тысяч евро. А если покупатель может позволить себе недвижимость за полмиллиона, то в Liopetri его будет ждать роскошная вилла на четыре спальни с просторными террасами, участком 26 соток (что само по себе большая редкость на Кипре) и бассейном. В таблице 5 собрана более подробная информация о средних ценах и площадях объектов греческого сектора Фамагусты.

 


 

Рынок недвижимости Кипра в ближайшее время, бесспорно, будет стабильно расти и привлекать внимание покупателей из Европы и России не только благодаря своему великолепному климату, транспортной доступности, прекрасным возможностям для образования детей и относительно невысокой стоимости жизни, но и в силу того, что государство ведет последовательную и очень грамотную политику в области защиты интересов иностранных инвесторов.

Материал предоставлен журналом Homes Collection




Добавить комментарий

Ваше имя


Комментарий


Код









File does not exists! (adv.html)
File does not exists! (adv.html)
File does not exists! (adv.html)
File does not exists! (adv.html) File does not exists! (adv.html) File does not exists! (adv.html)