Главная Дом за рубежом Дом на Кипре: все особенности выбора
Дом за рубежом

27.08.2008
Дом на Кипре: все особенности выбора

 

Темой рубрики стало исследование рынка недвижимости Кипра. Его популярность у инвесторов из европейских стран и России легко объяснима. Стабильное развитие экономики, низкий уровень инфляции – на уровне 3 %, невысокие ставки налогов, рост стоимости недвижимости – все это критерии инвестиционной привлекательности. А великолепные пляжи, мягкий климат и территориальная доступность позволяют рассматривать такое инвестиционное вложение еще и как покупку «второго дома».

В выборку вошло 7500 объектов, которые кипрские застройщики и риэлторские компании предлагали своим покупателям в мае 2008 года. В исследовании рассматриваются следующие районы: Пафос, Лимассол, Ларнака, юго-восточное побережье Кипра (греческая территория района Фамагуста) и в ограниченном виде столица Кипра – Никосия. Она является центром общественной жизни страны, но никак не курортом. Поэтому в Никосии рассматривались только жилые комплексы, предназначенные для продажи иностранным гражданам.

 


 

В целом по Кипру

В мае 2008 года средняя стоимость квадратного метра жилья на Кипре составила 2400 евро. Самым дорогим городом острова является Лимассол, где квадратный метр стоит 2843 евро, чуть уступает ему в цене Пафос, где этот показатель держится на уровне 2500 евро, Ларнака (2380 евро) находится в среднем ценовом диапазоне, недвижимость на юго-восточном побережье (Протарас) чуть доступнее – 2279 евро. Замыкает ценовой рейтинг Никосия (1987 евро). На диаграмме 1 представлены средние цены на первичную и вторичную недвижимость в разных районах Кипра.

 


 

Важно отметить, что в целом по Кипру квадратный метр вторичной и первичной недвижимости стоит практически одинаково, но в Лимассоле разница очень существенна – жилье в новостройках в среднем на 21 % дороже «вторички». В Пафосе и Ларнаке этот отрыв заметно меньше – 6–7 %. А вот на юго-востоке, в районе Протараса и в Никосии новостройки, напротив, дешевле, чем жилье на вторичном рынке, на 6 и 13 % соответственно.

На диаграмме 2 представлен рейтинг районов по количеству предложений. Наибольшее количество объектов, выставленных на продажу, приходится на Пафос (около 32 %). Юго-восток (Протарас) и Ларнака также предлагают большое количество вариантов (27,6 % и 26 % от общего количества объектов выборки). В Лимассоле предложение жилья не такое обширное – 12,2 %, то есть чуть меньше тысячи объектов. Несмотря на то, что в настоящее время активно застраивается Никосия, предложений для иностранных инвесторов в городе совсем немного.

 


 

Если говорить о распределении объектов по первичному и вторичному рынку, то более 75 % предлагаемого жилья находится в новостройках и зачастую на этапе off plan.

В Ларнаке из всего спектра предложений почти 82 % – новое жилье, в Пафосе – 78 %, на юговостоке Кипра (Протарас) –75,5 %. В Лимассоле 41 % всех объектов, предлагаемых к продаже, находится на вторичном рынке, но, тем не менее, это достаточно новые объекты, большая часть которых была построена 3–4 года назад.

В Никосии вторичное жилье составляет почти половину предложений.

На диаграмме 3 показано, как распределяются жилые объекты в новостройках по срокам ввода в эксплуатацию. Около 18 % из них уже построены и готовы к заселению, 40 % приходится на объекты, которые достраиваются и будут сданы в течение полугода–года. Более 1600 объектов (21 %) примут своих жильцов в течение 1–1,5 лет и чуть менее 1500 (19 %) – только через 2–2,5 года. Ряд девелоперов выставляет на продажу объекты, строительство которых завершится только в конце. Правда, таких предложений немного, около 2 % от общего количества.

 


 

На диаграмме 4 наглядно представлены доказательства того, что покупка объектов в инвестиционных целях выгодна на ранних стадиях строительства. Здесь действует принцип: чем выше готовность, тем дороже недвижимость. Если покупается объект на стадии проекта (off plan со сроками сдачи через 2–2,5 года), можно рассчитывать, что стоимость квадратного метра будет на 20% меньше, чем в готовых домах. В случае покупки жилья в доме, который будет сдан в ближайшие год­полтора, цена будет ниже лишь на 6–8 %.

 


 

На диаграмме 5 представлена структура рынка по типу жилых объектов. В основном на Кипре строятся и продаются апартаменты (их доля 59 % в общем объеме), далее идут виллы (около 30 %), таунхаусов и сдвоенных домов (так называемых соединенных домов, рассчитанных на две семьи: они разделены по вертикали глухой стеной, а земельные участки отгорожены) предлагается 8 % и 5 % соответственно. Интересная особенность – очень редко встречаются поселки, где девелоперы предлагают покупателям только один тип жилья. Как правило, в новых комплексах наряду с дорогими виллами возводятся и более бюждетные сдвоенные дома. Также в строящихся комплексах могут сочетаться апартаменты и виллы.

 


 

Самыми популярными среди апартаментов являются квартиры с двумя спальнями (55 %), в 2,5 раза меньше предлагается односпальных апартаментов – 22 %, еще меньше трехспальных – 17 %. И уж совсем редкостью на Кипре считаются апартаменты с четырьмя и более спальнями – их всего 6% и студии (менее 2 %). При строительстве вилл преимущество отдается проектам с тремя спальнями (более 70 % объектов), реже – с двумя (около 18 %) и с четырьмя спальнями (12%). Около 80 % таунхаусов имеют две спальни, а для сдвоенных домов характерна планировка с двумятремя спальнями (96 %).

На диаграмме 6 приведена усредненная стоимость квадратного метра жилья в объектах разного типа, а также средние площади, характерные для этих типов.

 


 

В стоимость виллы, таунхауса и сдвоенного дома входит и участок земли. Виллы бизнескласса в новых поселках с 2–3 спальнями обычно располагаются на участках 4–6 соток. Для просторных вилл с четырьмя и более спальнями выделяют в среднем 7–10 соток. Участки у таунхаусов совсем небольшие (редко превышают две сотки), примерно такая же площадь (две­три сотки) и у сдвоенных домов.

Заканчивая обзор предложений в целом по Кипру, рассмотрим еще один критерий, влияющий на цену объектов, – наличие бассейна. Диаграмма 7 наглядно демонстрирует, насколько его наличие увеличивает среднюю стоимость квадратного метра жилья.

 


 

В жилых комплексах с апартаментами в подавляющем числе случаев (83 %) есть общий бассейн. Но если его нет, то и стоимость «квадрата» жилья в таком комплексе на 20–25 % дешевле.

Примерно такая же ситуация складывается и в поселках с таунхаусами и сдвоенными домами. В 7 7% и 71 % случаев соответственно они также имеют бассейн общего пользования. Если же таковой проектом не предусмотрен, у девелопера остается один выход – выставлять объекты по цене на 15–20 % ниже. Иначе обстоит дело с частными виллами. Их вообще сложно представить без бассейна, и тем не менее такие предложения встречаются, хотя их немного (около 4 %).

Средняя цена квадратного метра в доме без бассейна составляет 2097 евро. Более трети вилл застройщики предлагают с уже построенным или включенным в стоимость объекта бассейном, в таком случае цена квадратного метра в полтора раза выше – 3445 евро. Но в большинстве случаев (55 %) дома выставляются на продажу лишь с опциональной возможностью строительства бассейна и, как следствие, средней ценой квадратного метра почти на 22 % меньшей, чем у домов с уже построенным бассейном.

 

Пафос и его курорты

Более детальный анализ ситуации на рынке жилья начнем с Пафоса, который лидирует в рейтинге по количеству предложений – 31,7 % (диаграмма 2). Пафос находится в юго-западной части Кипра, отличается самым мягким климатом, фантастической красоты пляжами, множеством достопримечательностей и идеален для семейного отдыха. Немаловажно, что в 12 километрах от города расположен международный аэропорт, принимающий прямые рейсы из Москвы. Пафос и его окрестности считаются очень перспективным регионом, что подтверждает статистика объемов строительства. В 2007 году здесь было сдано более 63 тысяч квадратных метров жилья.

В среднем стоимость квадратного метра в Пафосе составляет 2500 евро. Наиболее значимыми по количеству предлагаемых к продаже объектов являются следующие курорты: Kato Paphos (21 % от всех предложений в Пафосе), Pegeia (14 %), Tombs of The Kings (11 %), Geroskipou, Tala, Kissonerga, Chlorakas, Konia, Emba, Armou, Mandria, Prodromi. На перечисленных курортах сосредоточено три четверти от всех предлагаемых к продаже объектов недвижимости региона. Более того, около 75 % продаваемых объектов – новостройки. На диаграмме 8 приведен ценовой рейтинг курортов Пафоса.

 


 

Самым дорогим оказался престижный пригород Пафоса – Кония, расположенный в 3 километрах от центра города. Именно здесь реализуются несколько роскошных проектов, таких как Konia Park, Konia Gardes, Konia Village. Все они состоят в основном из вилл, что, собственно, и объясняет лидерство Конии в рейтинге стоимости «квадрата» на побережье на момент проведения исследования. Безусловно, самый широкий спектр объектов предлагает Като Пафос – сердце Пафоса и та его часть, которая лежит непосредственно на побережье. Но в отличие от Конии, в Като Пафосе в основном предлагаются апартаменты и иногда таунхаусы, вилл практически нет. В среднем квадратный метр в городе стоит 2765 евро, при этом апартаменты оцениваются в 2600 евро, а вот таунхаусы – значительно дороже, примерно 4190 евро за «квадрат». Та же причина, что и в случае с Конией – большое количество вилл в листе продаж – позволяет подняться в ценовом рейтинге курортов Пафоса и занять почетное третье место престижному местечку Тала, расположенному рядом со знаменитым монастырем Святого Неофитоса, в 4 километрах от Пафоса. Именно в Конии и Тале сосредоточена почти треть от общего числа продающихся в районе Пафоса вилл.

Отдельно стоит отметить еще один район. В 12 километрах от Пафоса по дороге на самый известный пляж побережья Coral Bay расположена деревушка Пейя (Pegeia), где на выбор покупателей представлены апартаменты, таунхаусы и виллы в более чем десятке новых жилых комплексов. Средняя стоимость квадратного метра апартаментов здесь 2180 евро, виллы продаются по 2470 евро, таунхаусы – по 2313 евро.

Многие эксперты считают район Пафоса идеальным для комфортного проживания. Однако этот курорт, в отличие от шумного Лимассола, который облюбовали туристы из России, Греции и арабских стран, пользуется наибольшей популярностью в основном у европейцев. Здесь есть вся необходимая для жизни инфраструктура, международные школы, хорошо развитая медицина. При этом Пафос сохраняет статус самого зеленого побережья Кипра с белоснежными пляжами и прозрачной водой. В таблице 2 указаны минимальные и максимальные цены на основные типы объектов недвижимости курортов Пафоса, а также их площади.

 


 

Лимассол

Восточнее Пафоса находится Лимассол, который считается туристической и экономической столицей Кипра, а также вторым по величине городом после Никосии. Объемы строительства в этом регионе не такие впечатляющие, как в Пафосе, Ларнаке и на юго-востоке в греческом секторе района Фамагуста (Протарас). Зато недвижимость здесь самая дорогая на всем Кипре. Средняя стоимость квадратного метра жилья колеблется у отметки 2850 евро, причем цены на вторичную недвижимость и жилье в новостройках отличаются более чем на 20 % (см. диаграмму 1).

Основу предложений в Лимассоле составляют апартаменты (около 84 % от общего числа предложений). Стоимость квадратного метра в новостройках – 3197 евро, а на вторичном рынке –2650 за квадратный метр.

Наибольшее количество объектов предлагается на следующих курортах Лимасола: East Beach, Germasogeia, Pissouri, Agia Fyla, Agios Athanasios, Agios Tychonas, Mesa Gitonia, Ypsonas, Moniatis. В престижном районе Восточно­го пляжа доминируют объекты вторичного рынка. Для приобретения односпальных меблированных апартаментов площадью 50–55 квадратных метров потребуется 120–140 тысяч евро. А вот трехспальные апартаменты с видом на море и площадью 110–130 «квадратов» стоят уже от 375 тысяч евро до полумиллиона. Виллу в самом Лимассоле найти достаточно сложно. К тому же стоить она будет дорого. Например, дом с четырьмя спальнями в 1–2 километрах от моря обойдется в 1,2–1,4 миллиона евро.

Чуть севернее Лимассола в деревушке Germasogeia строятся пять элитных жилых комплексов с апартаментами. Цены здесь тоже «кусаются». За односпальные апартаменты площадью 55 «квадратов» застройщики просят около 170 тысяч евро, за двуспальные (80–90 «квадратов») – уже около 380 тысяч. А вот на вторичном рынке можно приобрести полностью меблированную и построенную 10 лет назад виллу площадью 370 квадратных метров, расположенную на участке в шесть соток, за 650 тысяч евро. Если непременно хочется новую виллу, то лучше поискать в деревушке Pissouri, которая находится на высоте 250 метров над уровнем моря между Лимассолом и Пафосом. В этом местечке строятся симпатичные особняки в современном архитектурном стиле. Средняя цена трехспальной виллы с участком 6–7 соток составляет 570 тысяч евро.

Ценовой рейтинг недвижимости в Лимассоле и его окрестностях представлен на диаграмме 9, а в таблице 3 – минимальные и максимальные цены объектов недвижимости.

 


 

Ларнака

Ларнака занимает третье место и в ценовом рейтинге районов Кипра, и в списке наиболее популярных курортных зон по количеству предложений. Она является третьим по величине городом Кипра. Однако у большинства туристов знакомство с островом начинается именно с Ларнаки, поскольку здесь расположен главный международный аэропорт.

Средняя стоимость квадратного метра в Ларнаке и ее окрестностях составляет 2400 евро. В мае 2008 года в продаже находилось около 2 тысяч объектов, 82 % из которых – в новостройках. Сравнительный анализ наиболее богатых предложениями недвижимости курортов Ларнаки, в которых ведется активное строительство, приведен на диаграмме 10.

Самой дорогой является недвижимость в туристической зоне Ларнаки. Средняя стоимость квадратного метра апартаментов в жилом комплексе здесь составляет 2930 евро, виллы же оцениваются в среднем 4100 евро за «квадрат».

К юго-западу от Ларнаки на мысе Kiti расположились три деревушки: Kiti, Tersefanou и Pervolia. В них ведется активное строительство, и на продажу выставлено множество объектов со сроками сдачи от полугода до двух лет. В Kiti, например, предлагаются апартаменты с одной спальней (в среднем 55 квадратных метров) по цене 2300 евро за «квадрат», двуспальные (90 квадратных метров) – по цене 2100 евро, а за просторные трехспальные апартаменты площадью 130 квадратных метров придется заплатить примерно 250 тысяч евро.

В местечке Pervolia строят в основном виллы. Двуспальную виллу (150 квадратных метров) с бассейном, расположенную в престижном поселке, можно приобрести за 360 тысяч евро, а трехспальная (180–190 квадратных метров) обойдется на 100 тысяч евро дороже. В курортном местечке Tersefanou рядом с большим гольф­полем предлагаются апартаменты с одной и двумя спальнями в пределах 2460 евро за «квадрат».

Интересен новый проект, который будет сдан в эксплуатацию только в марте 2011 года. Его строительство ведется в рыбацкой деревушке Zygi, где ресторанчики и таверны стоят вплотную друг к другу на самом берегу. Более пятидесяти одно и двуспальных апартаментов уже сейчас, почти за три года до ввода в эксплуатацию, выставлены на продажу по цене от 2400 евро за квадратный метр.

Курортная недвижимость в Ларнаке пользуется спросом у самих киприотов, здесь не так много туристов, как в Лимассоле, активно развивается яхтенный туризм, что положительно влияет на рост стоимости недвижимости в регионе. Таблица 4 дает ориентиры относительно минимальных и максимальных цен объектов разных типов в основных курортных зонах Ларнаки.

 


 

Греческий сектор района Фамагуста (Протарас- Паралимни - Айя-Напа)

Юго-восточное побережье сейчас очень активно застраивается, достаточно сказать, что около 80 % выставленных на продажу объектов приходится на новостройки. Около 30 % предложений – виллы в современных поселках, 57 % – апартаменты. В среднем по этому региону стоимость квадратного метра составляет 2278 евро. Заметим, что такая довольно низкая цена привлекает покупателей из России и Европы.

Жемчужиной юго-восточного побережья Кипра, безусловно, является Айя-Напа. Этот курорт соперничает с Ибицей по количеству клубов и дискотек, здесь выступают самые модные европейские диджеи. Протарас – один из самых молодых курортов Кипра. Этот тихий, уютный регион, с прекрасными пляжами и великолепными возможностями для дайвинга привлекателен для семейного отдыха. Паралимни – самый крупный населенный пункт в греческом секторе Фамагусты, который не только летом, но в зимние месяцы живет вполне активной жизнью. Сравнить среднюю стоимость жилья на этих, а также других курортах греческого сектора Фамагусты, богатых предложениями риэлторов, можно на диаграмме 11.

Наиболее дорогой район Протараса – Pernera. Это спокойное местечко, где строится множество вилл в непосредственной близости от моря, что и определяет высокую стоимость недвижимости. Второй в ценовом рейтинге идет Айя-Напа, где в основном строятся жилые дома и комплексы с апартаментами. Квартиру с одной спальней площадью 55 квадратных метров в двух минутах от известного пляжа Nissi Beach можно найти за 85–90 тысяч евро, двуспальные апартаменты (80–90 «квадратов») будут стоить уже около 230 тысяч евро, а небольшой дом (около 200 «квадратов») с тремя спальнями и бассейном обойдется в 500 тысяч евро.

Вполне доступные по цене комплексы строятся в городках Freranos и Liopetri, которые располагаются в 9 и 4 километрах от моря соответственно. Здесь можно найти небольшое бунгало на две спальни в пределах 200–220 тысяч евро. Встречаются также односпальные апартаменты стоимостью до 60 тысяч евро. А если покупатель может позволить себе недвижимость за полмиллиона, то в Liopetri его будет ждать роскошная вилла на четыре спальни с просторными террасами, участком 26 соток (что само по себе большая редкость на Кипре) и бассейном. В таблице 5 собрана более подробная информация о средних ценах и площадях объектов греческого сектора Фамагусты.

 


 

Рынок недвижимости Кипра в ближайшее время, бесспорно, будет стабильно расти и привлекать внимание покупателей из Европы и России не только благодаря своему великолепному климату, транспортной доступности, прекрасным возможностям для образования детей и относительно невысокой стоимости жизни, но и в силу того, что государство ведет последовательную и очень грамотную политику в области защиты интересов иностранных инвесторов.

Материал предоставлен журналом Homes Collection




Добавить комментарий

Ваше имя


Комментарий


Код